의정부지방법원 2025타경73915. 포천시 가산면 정교리 545-20, 정교길 11에 있는 토지와 건물의 일괄매각 건입니다. 토지는 330㎡, 지목은 대이고, 건물은 조립식경량판넬조 판넬지붕 단층으로 현재 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 강민구이며 2010.02.09 소유권을 취득했습니다. 등기상 가장 먼저 기준이 되는 담보권은 2010.03.03 가산농업협동조합 근저당 63,000,000원입니다.
그 뒤 2022.09.08 같은 조합의 근저당 104,000,000원이 추가됐고, 2025년 이후 신용보증기금, 주식회사철물코리아, 경기신용보증재단, 이덕성의 가압류와 강제경매개시결정, 국 및 국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73915 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 정교리 545-20 · 경기도 포천시 가산면 정교길 11 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 330㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 조립식경량판넬조 판넬지붕 단층주택 · 사용승인일 1995.09.12 |
| 소유자 | 강민구 · 2010.02.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 261,185,000원 / 261,185,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사철물코리아 · 19,679,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2010.03.03 가산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 63,000,000원이고, 공동담보로 같은 소재지 토지가 기재되어 있습니다. 2022.09.08 설정된 같은 조합의 두 번째 근저당 104,000,000원과 2025년 이후의 가압류·압류· 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 261,185,000원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 261,185,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격은 208,948,000원, 2회 유찰 시에는 167,158,400원입니다. 다만 이 물건은 동일 조건의 실거래 시세를 근거로 한 비교 없이 감정가와 회차별 가격만 확인할 수 있으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 261,185,000원 | 256,728,410원 | 80,100,307원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 208,948,000원 | 205,222,728원 | 131,605,989원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 167,158,400원 | 164,018,182원 | 172,810,535원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 261,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,456,590원 |
| 1. 근저당 · 가산농업협동조합 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 2. 근저당 · 가산농업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 9,075,276원 | 9,075,276원 |
| 4. 가압류 · 주식회사철물코리아 | 19,455,893원 | 19,455,893원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 104,929,458원 | 61,197,241원 |
| 6. 가압류 · 이덕성 | 36,368,090원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 주식회사철물코리아 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 261,185,000원 가정 시 총 채권액 336,828,717원 중 256,728,410원이 배당되고 80,100,307원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 현재 주택으로 이용중입니다. 공부상 목록(2)의 용도는 주택 및 이발소이나 현황은 전체 주택으로 이용중입니다.
- 일괄매각. 토지·건물과 감정평가서상 제시외 건물 및 공작물을 포함한 일괄매각입니다.
- 제시외 현황. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ), 공작물(ㄷ)이 포함되고, 조립식경량판넬조 판넬지붕 화장실 4㎡는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 입지. 정교초등학교 북서측 인근이며 농가주택, 농경지, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 위치해 있습니다.
- 토지. 면적 330㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 235,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 건물 상태. 조립식경량판넬조 판넬지붕 단층주택으로 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대 및 점유관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 점유원인, 전입관계를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)과 공작물(ㄷ)의 위치와 상태, 이용관계를 감정평가서 원문과 현장에서 대조하세요.
- 평가제외 시설 확인. 소재불명으로 평가에서 제외된 조립식경량판넬조 판넬지붕 화장실 4㎡의 실제 존재 여부를 확인하세요.
- 공부와 현황 차이 확인. 공부상 주택 및 이발소인 부분이 현황상 전체 주택으로 이용되는 점을 확인하고 이용상태를 직접 점검하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 261,185,000원이 감정가와 동일한 신건이므로 주변 토지·주택의 실제 거래와 건물 상태를 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당관계 대조. 현재 회차 시뮬레이션의 총 미배당액은 80,100,307원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권과 가압류의 본압류 이행 관계도 원문에서 함께 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2010.03.03 가산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대·점유관계는 미상이고, 일괄매각 대상에 제시외 건물과 공작물이 포함되며 공부상 용도와 실제 주택 이용상태에도 차이가 있습니다.
가격 역시 감정가 261,185,000원이 그대로 최저가인 신건이라는 사실만으로는 싸다고 볼 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 208,948,000원, 2회 유찰 시 167,158,400원으로 내려가지만 회차 할인율과 시세 할인은 같은 의미가 아닙니다. 이 물건의 핵심은 말소 여부보다 실제 점유·제시외 현황·주변 시세를 입찰 전 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
