의정부지방법원 2026타경20. 경기도 양주시 광적면 비암리 309-1, 309-3에 걸친 기타 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기부상 소유자는 이준선이고, 2023.06.16. 설정된 양주신용협동조합의 채권최고액 1,158,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 신용보증기금의 22,270,000원 가압류와 서상진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 권리관계만 보고 단순하게 접근하기는 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록3의 ‘가’~‘마’동 소재불명, ‘아’동의 공부상 구조와 현황 구조 차이가 함께 적시돼 있습니다. 감정요항표상 임대관계도 미상입니다. 따라서 현장에 실제 존재하는 건물 범위와 점유관계, 공부와 현황의 일치 여부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 비암리 309-1, 309-3 · 경기도 양주시 광적면 현석로 117-27 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 관리사·창고·화장실·퇴비사 등 |
| 소유자 | 이준선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,402,608,480원 / 1,402,608,480원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서상진 / 21,022,740원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 정보 | 목장용지 · 660.0㎡ · 계획관리지역 · 토지이용상황 전축사 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2007년 백석농업협동조합 근저당권과 2011년·2022년 추가 근저당권 등은 이미 말소돼 있고, 현재 권리분석의 기준은 2023.06.16. 양주신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.08.27. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 이후의 신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 물건 현황 — 소재불명과 구조 차이가 핵심 변수
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 평가서상 ‘ㄹ’, ‘ㅁ’은 제외됩니다.
- 소재불명. 목록3의 ‘가’~‘마’동은 소재불명 상태로 기재돼 있습니다.
- 구조 차이. ‘아’동은 건축물대장상 경량철골조 경량판넬지붕이나, 현황은 조적조 슬래브지붕입니다.
- 현황 용도. ‘바’동은 관리사, ‘사’동은 창고, ‘아’동은 화장실, ‘자’동은 퇴비사 등으로 이용 중입니다.
- 공부 대조. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 ‘아’동 구조 차이가 별도로 적시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,402,608,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,426,085원 |
| 2. 근저당 · 양주신용협동조합 | 1,158,000,000원 | 1,158,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 22,270,000원 | 22,270,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 서상진 | 21,022,740원 | 21,022,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 184,889,655원 |
현재 회차에서는 채권자 청구총액 1,201,292,740원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부액은 184,889,655원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,402,608,480원 | 0원 | 184,889,655원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,122,086,784원 | 92,826,824원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 897,669,427원 | 315,000,007원 | 0원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양주시 광적면 비암리 ‘검은교’ 북측 인근이며, 중소규모 공장·목장·주택·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 동측 인근 현석로에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 지목 목장용지, 토지이용상황 전축사, 계획관리지역이며 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역이 포함되고, 제한보호구역 등과 접하거나 포함됩니다.
- 공시지가. 124,500원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 설비. ‘바’동에는 위생설비·급배수설비·난방설비·태양광전기설비 등이 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 실재 여부. 목록3 ‘가’~‘마’동의 소재불명 상태를 현장에서 직접 확인하세요.
- 건축물대장 대조. ‘아’동의 대장상 구조와 실제 구조 차이를 확인하고, 매각 대상 범위를 원본 서류와 대조하세요.
- 점유 확인. 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 평가서상 제외 대상 ‘ㄹ’, ‘ㅁ’을 정확히 구분하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 경쟁력은 별도 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 현물 안전은 별개
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.06.16. 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 그러나 물건 자체는 기타 + 토지 일괄매각이고, 일부 건물은 소재불명, 일부는 공부와 현황 구조가 다르며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액보다 실제 매각대상과 점유·건축 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐가 더 중요한 사건입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 가격 메리트 역시 별도 시장조사 없이는 단정하기 어렵습니다.
