의정부지방법원 2023타경1926. 고양시 덕양구 고양동 푸른마을5단지 504동 17층 1704호, 전용 84.83㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이한빈이고, 2018.03.30. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.04.07. 설정된 김성순의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류, 고양시 압류가 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 가격은 권리와 별개로 봐야 하는데, 현재 최저가는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균의 92.7%로 시세 아래에 형성되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경1926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 푸른마을로 56, 504동 17층1704호 (고양동,푸른마을5단지) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.83㎡ · 철근콘크리트구조 18층 중 17층 |
| 소유자 | 이한빈 · 2018.03.30. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 김성순 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인 없음. 말소기준은 2022.04.07. 김성순의 근저당권이며, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류, 고양시 압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 92.7%
푸른마을5단지는 460세대, 사용승인일 2007.04.25.인 아파트 단지입니다. 대상 면적은 84.8265㎡로 실거래 면적과 일치하며, 최근 12개월 동일 면적 거래는 7건, 평균은 302,142,857원입니다. 현재 최저가 280,000,000원은 이 평균의 92.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.83㎡ | 16 | 309,000,000원 |
| 2026.08 | 84.83㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.83㎡ | 16 | 275,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 13 | 298,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 13 | 298,000,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 84.83㎡ | 1 | 302,000,000원 |
| 2025.09 | 84.83㎡ | 19 | 313,000,000원 |
| 2025.09 | 84.83㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2025.07 | 84.83㎡ | 5 | 304,000,000원 |
| 2025.05 | 84.83㎡ | 13 | 294,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83㎡ | 7건 | 302,142,857원 |
전체 12건 평균은 301,500,000원이고, 최신 거래는 2026.09. 309,000,000원입니다. 현재 최저가 280,000,000원은 전체 평균보다 낮고, 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균과 비교해도 92.7% 수준입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.5%로, 제공된 수치상 하락 추세는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 근저당 · 김성순 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 22,652,460원 | 22,652,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,627,540원 |
현재 회차 280,000,000원 가정에서는 반영된 채권 262,652,460원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 국민건강보험공단 및 고양시 압류의 구체 채권액도 표시되어 있지 않아 소유자 잔여액은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 고양동 소재 목암중학교 동측 인근이며, 주위에는 아파트단지·학교·임야·근린생활시설·하천 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 시내 접근성 및 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 중 17층이며 위생·급배수·승강기·난방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·일단의주택단지조성사업지역·과밀억제권역이며 제한보호구역·상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,448,000원/㎡이며 토지 면적은 17,170.0㎡입니다.
- 거래. 푸른마을5단지는 460세대이고 동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 301,500,000원, 최근 12개월 평균은 302,142,857원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득 기준은 최저매각가 280,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 92.7%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 직전 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며 국민건강보험공단·고양시 압류액도 구체적으로 표시되지 않았습니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 196,000,000원, 3회 유찰 시 137,200,000원으로 계산되어 있으며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 서류 기준일. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.19.이고 매각기일은 2026.10.01.입니다. 입찰 전 최신 권리변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 복잡한 인수 문제가 아니라 현재 가격과 실제 점유 확인입니다. 말소기준권리는 2022.04.07. 김성순 근저당권이고 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없으며 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 실질취득가 280,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 302,142,857원의 92.7%이고 최신 거래 309,000,000원보다 낮습니다. 최근 가격 추세 역시 +0.5%입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 매수신청보증금 20%의 특별매각조건이 있으므로, 권리의 단순함과 실제 입찰 절차·점유 확인을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
