360,800,000원
서울동부지방법원 2025타경51563. 송파구 문정동 아이디움 7층 704호, 전용 37.69㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가 360,800,000원이 아니라 보증금 415,000,000원의 선순위 임차권입니다. 임차인 김채윤은 2022.07.19 전입·점유했고, 2022.06.03 확정일자를 받았습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2025.04.11 신순녀 가압류이므로, 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
현재 회차에서 매각대금 360,800,000원 중 집행비용 5,851,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 354,948,800원입니다. 보증금과의 차액 60,051,200원은 매수인이 인수하므로, 실제 부담은 360,800,000원 + 60,051,200원 = 420,851,200원입니다. 최저가가 최근 평균과 비슷하다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 72-2, 72-7 아이디움 제7층 제704호 · 도로명주소 새말로 102 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.69㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김성한 (2016.12.28 소유권이전 · 원인 2016.01.23 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 360,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김채윤 / 444,163,698원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 규모 / 사용승인 | 아이디움 16세대 · 2016.01.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
2016년 설정됐던 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2019.01.07 이미 말소됐습니다. 이후 김채윤의 주택임차권등기가 2024.07.19 접수됐고, 현재 말소기준으로 제시된 신순녀 가압류는 2025.04.11 접수됐습니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 선순위이며, 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 현재 회차 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 김채윤 7층 704호 37.69㎡ 전부 주거·임차권등기 | 415,000,000원 | 전입·점유 2022.07.19 확정일자 2022.06.03 배당요구 2024.07.19 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 | 예상배당 354,948,800원 인수 60,051,200원 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 임차인 김채윤은 강제경매 신청채권자와 동일인으로 표시되고, 보증금은 415,000,000원인데 신청채권 청구액은 444,163,698원입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 경고가 있으므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 신청채권의 발생 원인과 두 금액의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 360,800,000원 | 60,051,200원 | 420,851,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 288,640,000원 | 131,200,960원 | 419,840,960원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 230,912,000원 | 188,120,768원 | 419,032,768원 |
임차인에게 배당되는 금액과 매수인 인수액의 합계는 각 회차 모두 보증금 415,000,000원입니다. 실질취득에는 낙찰대금에 포함된 집행비용 부담까지 반영됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
아이디움 전용 37.69㎡ 안팎의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 360,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 375,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.69㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2025.11 | 37.69㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 37.69㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 360,000,000원 |
최저가 360,800,000원만 비교하면 최근 평균의 100.2%로 거의 같은 수준입니다. 그러나 이 비교는 선순위 임차보증금 인수를 빼놓은 숫자입니다. 인수액을 더한 실질취득가 420,851,200원은 최근 평균보다 60,851,200원 높고, 최신 거래보다도 45,851,200원 높습니다. 최근 평균 대비 116.9%, 최신 거래 대비 112.2%로 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,851,200원 |
| 1. 임차인 김채윤 보증금 | 415,000,000원 | 354,948,800원 |
| 2. 가압류 · 신순녀 | 53,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김채윤 | 444,163,698원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 스마트저축은행 | 28,502,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당돼도 60,051,200원이 부족하며, 이 부족분은 매수인 인수액입니다. 신순녀·김채윤 신청채권·스마트저축은행은 본 가정에서 배당이 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현중학교 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물로 가스보일러 난방, 위생·급배수시설과 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단지의 가장형 토지이며 북측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등에 해당합니다. 감정요항표에는 토지거래허가구역 지정기간이 2025.03.24~2025.09.30으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 확인된 최근 실거래가 3건이므로, 개별 호수의 상태와 매수층을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차의 입찰 판단 기준은 최저가 360,800,000원이 아니라 인수액을 포함한 420,851,200원입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 실질취득 419,840,960원, 3회 유찰 시 419,032,768원으로 총부담 감소 폭이 작습니다.
- 임대차 진정성. 임차인과 신청채권자가 김채윤으로 동일하게 표시됩니다. 임대차계약서, 보증금 이체내역, 점유·전입 경위와 신청채권 444,163,698원의 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 임차권 인수. 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 명시돼 있습니다. 배당 후 잔액과 말소 조건을 원본 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 2026.05.20 송파세무서장 명의 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 평균 360,000,000원과 최신 거래 375,000,000원을 기준으로 내부 상태·층·면적 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 360,800,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 415,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되지 못하는 60,051,200원은 매수인이 인수하고, 실질취득가는 420,851,200원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 360,000,000원과 최신 거래 375,000,000원을 모두 웃도는 수준입니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어나 실질취득가는 약 4.19억~4.21억원에 머뭅니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되는 관계와 보증금·청구액의 차이도 확인해야 합니다. 최저가는 내려왔지만 가격 메리트는 생기지 않았고, 권리 확인 부담도 큰 물건입니다.
