🏷️ 최저 1,704,879,000원 📉 3회 유찰 · 감정가 34% 🧾 인수 0원 ⚠️ 미배당 2,974,569,790원
의정부지방법원 2024타경84973. 경기도 파주시 야동동 소재 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하2층·지상4층 철근콘크리트조로, 제1·2종근린생활시설 용도이지만 현재 공사가 중단된 공실이며 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 최저매각가는 감정가 4,970,492,000원에서 3회 유찰된 1,704,879,000원까지 내려왔습니다.
권리관계에서는 2024.11.06. 서울서부신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 다만 그보다 앞선 2024.09.19. 문일건설주식회사의 가처분이 존재합니다. 등기 분석상 선순위 가처분이지만, 매각물건명세서 비고에 따르면 가처분권자가 매각시 말소에 동의한다는 각서를 2025.04.14. 제출했습니다. 배당 분석상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순 선순위 가처분 인수형이라기보다, 말소 동의 각서와 실제 말소 절차를 원본에서 대조해야 하는 구조로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84973 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 371-16 일원 |
| 등기 부동산 | 경기도 파주시 야동동 371-11, 371-16, 371-17, 371-19, 371-24, 371-26 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 제1,2종근린생활시설 · 공사 진행중 중단된 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 · 지하2층 / 지상4층 |
| 소유자 | 주식회사동화종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 4,970,492,000원 / 1,704,879,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록5,6 지분매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분과 말소 동의 각서
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 기타참고사항에는 임대사항이 미상으로 기재돼 있으나, 현재 이용상태는 공사가 중단된 공실입니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 실거래 비교 자료는 없다
감정가는 4,970,492,000원, 현재 최저매각가는 1,704,879,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 1,193,415,300원(감정가 24%), 5회 유찰 시 835,390,710원(감정가 17%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 사용승인 미완료·공사중단·법정지상권 불분명·지분매각이 함께 존재하므로, 가격 판단은 단순 할인율보다 물건 정상화 비용과 권리·이용 제한을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,704,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,448,790원 |
| 2. 근저당 · 서울서부신용협동조합 | 2,940,000,000원 | 1,685,430,210원 |
| 3. 경매개시결정 · 문일건설주식회사 | 560,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 문일건설주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울서부신용협동조합 | 560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,660,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,685,430,210원, 미배당은 2,974,569,790원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 건물·토지 상태 — 정상 사용 전 확인할 것이 많다
- 건물 현황. 지하2층·지상4층 건물로, 건축허가를 받아 공사가 진행되다가 중단된 상태이며 현재 공실입니다.
- 사용승인. 목록4 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 설비. 기본적인 전기공사·급배수설비·승강기설비 공사가 되어 있고 소화전·스프링쿨러 배관공사는 설치돼 있으나 기계설비 등은 없는 상태입니다.
- 제시외 건물. 감정서상 기호 “㈀” 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다.
- 토지 현황. 목록1은 공부상 지목이 임야이나 현황은 바닥포장이 완료된 대지입니다.
- 법정지상권. 목록4 건물 일부대지인 야동동 371-17, 371-19, 371-26에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 지분매각. 목록5,6은 지분매각입니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문산제일고등학교 서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한이 포함돼 있습니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 683.0㎡, 공시지가 251,200원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 각서 원본. 2024.09.19. 선순위 가처분에 대한 2025.04.14. 말소 동의 각서의 범위와 매각 후 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 공사가 중단된 상태에서 사용승인을 받기 위해 필요한 잔여 공사와 행정절차를 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 야동동 371-17, 371-19, 371-26과 목록4 건물의 관계를 원본 권리관계와 현황측량으로 대조해야 합니다.
- 지분 범위. 목록5,6의 지분매각 범위와 이용·처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 실제 경계와 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 이유만으로 시세 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰폭보다 정상화 가능성”
이 사건은 감정가 4,970,492,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,704,879,000원까지 내려왔습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 선순위 가처분에도 매각시 말소 동의 각서가 제출돼 있습니다. 그러나 가격보다 먼저 확인할 것은 물건 자체입니다. 사용승인을 받지 않은 공사중단 근린시설, 일부 대지의 법정지상권 성립 여부 불분명, 목록5·6 지분매각이 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 34%”라는 숫자보다, 권리 말소의 확실성·건물 정상화 가능성·토지 이용관계를 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
