의정부지방법원 2025타경3599. 파주시 목동동 해솔마을1단지두산위브 109동 8층 803호 아파트입니다. 감정평가 이용상태 역시 아파트로 확인되고, 철근콘크리트구조 19층 건물의 8층입니다. 현재 소유자는 이상진·전순천이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2015.02.17 거래가액 325,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기부에서 현재 남아 있는 담보권은 없고 과거 국민은행·농협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 근저당이 아니라 2025.04.14 이상진 지분에 설정된 하나카드 가압류 22,652,676원입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.01.18에 이성용의 전입이 있다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 647 해솔마을1단지두산위브 109동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 실거래 매칭면적 124.667㎡ · 19층 중 8층 |
| 소유자 | 이상진 2분의 1 · 전순천 2분의 1 (2015.02.17 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 492,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성용 / 460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 빠른 전입
과거 국민은행 근저당 240,000,000원은 2015.02.17, 농협은행 근저당 336,000,000원은 2018.07.26 각각 말소됐습니다. 그 뒤 이성용이 2022.01.18 전입했고, 2025.04.14 하나카드 가압류가 현재 말소기준이 됐습니다. 따라서 전입일만 놓고 보면 이성용이 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제, 매수인 승계 여부를 모두 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 대항력·인수액 확정 금지
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성용 | 2022.01.18 | 미상 | 미상 | 2025.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
③ 시세 비교 — 최근 거래가 먼저다
해솔마을1단지두산위브는 668세대, 2010.04.09 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭된 실거래 중 가장 최근 거래는 2026.09, 3층 420,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 420,000,000원이며, 현재 최저가 492,000,000원은 그 117.1%입니다. 여기에 최근 가격 추세도 -12.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 124.67㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 124.67㎡ | 19 | 425,000,000원 |
| 2025.05 | 124.67㎡ | 2 | 479,000,000원 |
| 2025.04 | 124.67㎡ | 18 | 451,000,000원 |
| 2025.03 | 124.92㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2024.01 | 124.67㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2024.01 | 124.67㎡ | 7 | 497,500,000원 |
| 2023.12 | 124.67㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2022.09 | 124.67㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2022.06 | 124.67㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2021.06 | 124.67㎡ | 2 | 534,000,000원 |
전체 11건 평균은 474,227,272원이지만, 2022.09의 620,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 그 기준에서는 신건 최저가가 최근 시세 이상이며, 최근 추세까지 -12.4%이므로 “감정가보다 싸다”거나 “경매라 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 492,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,320,000원 |
| 1. 가압류 · 하나카드주식회사 | 22,652,676원 | 22,652,676원 |
| 2. 가압류 · 주식회사하나은행 | 42,871,794원 | 42,871,794원 |
| 3. 경매신청채권 · 이성용 | 460,000,000원 | 419,155,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 525,524,470원, 배당 계산상 채권자 배당액은 484,680,000원, 미배당액은 40,844,470원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 이성용의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해솔중학교 북서측 인근으로, 대규모 아파트단지·근린공원·근린생활시설·각급학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골박공지붕 19층 건물의 8층으로, 승강기·난방·급배수·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가 1,699,000원/㎡입니다. 절대·상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 668세대 아파트이지만 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이며, 최근 가격 추세가 -12.4%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 이성용의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자를 확인하기 전에는 대항력·우선변제·승계금액을 확정하지 마세요.
- 동일 명의 관계 확인. 임차인 이성용과 신청채권자 이성용이 동일 명의이므로 460,000,000원 청구채권과 임대차관계가 어떤 구조인지 확인이 필요합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 474,227,272원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 420,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 신건 최저가는 최근 시세의 117.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -12.4%이므로 과거 620,000,000원 거래나 전체 평균을 현재 가치의 근거로 과대평가하지 마세요.
- 유찰 후에도 실질취득가 계산. 393,600,000원·314,880,000원으로 내려가더라도 선순위 임차보증금이 승계된다면 낙찰가에 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 관리비·세금·명도. 미납 관리비, 당해세, 실제 점유관계와 인도 절차는 입찰 전 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 확정되지 않았다
이 사건은 “근저당이 없으니 깨끗하다”라고 보기 어렵습니다. 현재 말소기준은 2025.04.14 하나카드 가압류이고, 그보다 3년 이상 빠른 2022.01.18 전입자가 존재합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 매수인이 떠안을 금액은 아직 미상입니다. 게다가 신건 최저가 492,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 420,000,000원의 117.1%이고 시장 추세도 -12.4%입니다. 따라서 현재 회차는 최저가 자체로도 최근 시세보다 높으며, 선순위 전입자 권리까지 확정되기 전에는 실질취득비용을 안전하게 산정할 수 없습니다.
