의정부지방법원 2025타경6765. 경기도 파주시 야당동 65 소재 다세대주택 2층 201호입니다. 감정가는 462,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 현재 최저매각가도 동일합니다. 근해안강망수산업협동조합이 청구액 343,032,040원으로 임의경매를 신청한 사건입니다. 등기상 말소기준 근저당권의 채권최고액은 396,000,000원이며, 그 이후 설정된 압류와 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
이 사건에서 주의할 부분은 등기상 권리의 소멸 여부와 실제 임차관계가 별개의 문제라는 점입니다. 매각물건명세서와 현황조사에 최만수의 주거 점유가 확인됩니다. 전입신고일이 말소기준보다 늦어 제시된 권리분석상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 인수액 0원이라는 계산 결과만 보고 임차인 관련 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 65, 2층 201호 도로명주소: 경기도 파주시 하우고개길 310-26 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 정현주 · 2024.11.20 소유권이전 |
| 감정가 | 462,000,000원 |
| 최저매각가 | 462,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 근해안강망수산업협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 343,032,040원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.20 · 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 396,000,000원 |
| 실제 임차인 | 최만수 1명 · 201호 주거 점유 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 · 임차인 보증금 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 근저당은 이미 말소
② 임차인 분석 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최만수 201호 · 주거 |
2025.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 | 예상 인수 0원 보증금 확인 필요 |
실제 임차인 1명. 매각물건명세서·현황조사에 확인된 최만수에 대한 분석입니다.
최만수의 전입신고일은 2025.02.19로, 말소기준 근저당권 설정일인 2024.11.20보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 인정되지 않으며, 권리분석상 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.
그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 보증금 규모를 모르는 상태이므로 임대차계약 내용, 실제 점유관계, 배당요구와 최우선변제 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 462,000,000원의 적정성은 미확인
가격을 판단하려면 동일하거나 비교 가능한 다세대주택의 최근 실거래를 확인해야 합니다. 현재 확인되는 건물은 포레스트공감(801동)이며, 총 8세대, 사용승인일은 2024.08.28입니다.
| 건물명 | 포레스트공감(801동) |
|---|---|
| 총세대수 | 8세대 |
| 사용승인일 | 2024.08.28 |
| 시세 참고 면적 | 64.51㎡ · 대상 물건과 면적 일치 여부 미확인 |
| 최근 실거래 | 비교 가능한 거래금액 미확인 |
| 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 최근 거래 추세 | 확인 필요 |
| 현재 최저매각가 | 462,000,000원 |
또한 해당 건물의 경매 이력에서 평균 유찰 횟수는 0회로 표시되지만, 확인된 매각가격이나 낙찰률은 없습니다. 이를 근거로 신건 낙찰 가능성이나 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 462,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,020,000원 |
| 1. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 (갑구 5번) | 16,906,890원 | 16,906,890원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 (갑구 6번) | 11,678,080원 | 11,678,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 30,395,030원 |
근저당권은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 343,032,040원이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치입니다. 동래구 압류 관련 체납채권, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 채권 미배당은 별개
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 감정가 100% | 462,000,000원 | 424,584,970원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 369,600,000원 | 363,625,600원 | 60,959,370원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 295,680,000원 | 290,740,480원 | 133,844,490원 | 0원 |
신건에서는 채권자에게 424,584,970원이 전액 배당되고 소유자에게 30,395,030원이 남는 것으로 추정됩니다.
1회 유찰 시 예상 미배당액은 60,959,370원, 2회 유찰 시에는 133,844,490원입니다. 다만 이는 채권자에게 배당되지 않는 금액을 뜻하며, 매수인이 해당 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정4동행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 창고, 소매점 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 운정역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지 및 도로. 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측으로 약 6미터 내외의 단지 내 포장도로를 이용합니다. 토지면적은 579.0㎡이고 공시지가는 841,000원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)에 해당하며, 제한보호구역과 군사시설 관련 제한이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 입찰 시점의 지정 및 허가 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부구조는 건축물현황도를 근거로 작성되었습니다.
- 환금성. 포레스트공감(801동)은 8세대 규모입니다. 확인된 실거래 금액과 실제 매각가격이 없어 거래 유동성이나 적정 매도가격을 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 내부 상태와 동일 면적 거래사례 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최만수의 보증금과 임대차계약 내용을 확인하세요. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금이 미상이므로 임차관계를 확정해 두어야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 최우선변제 대상 여부를 확인하세요. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되어 있지 않습니다.
- 압류 관련 채무 확인. 동래구 압류와 관련된 실제 체납채권의 성격 및 배당순위를 확인하세요. 예상배당표에 반영되지 않은 채권이 있으면 배당액과 소유자 잔여금이 변동될 수 있습니다.
- 선순위 근저당 말소 확인. 성동중앙새마을금고의 을구 1번 근저당권이 이미 말소된 사실과 근해안강망수산업협동조합의 을구 3번 근저당권이 말소기준인 사실을 최신 등기부로 대조하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래를 확인하세요. 면적·층·건물 상태가 다른 거래를 그대로 비교하지 않도록 주의하세요.
- 실내 확인. 감정평가 당시 내부를 육안으로 확인하지 못했습니다. 내부 마감, 설비 상태, 누수, 수선 필요 여부를 별도로 점검하세요.
- 점유·명도 및 관리비. 실제 임차인 최만수의 점유 상태를 확인하고 인도 절차와 비용을 검토하세요. 공용부분 관리비 체납 여부도 확인이 필요합니다.
- 규제 및 원본 대조. 토지거래허가구역 지정 상태와 군사시설 관련 제한을 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 최신본을 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증 완료”
이 사건은 선순위 근저당권이 이미 말소되어 있고, 2024.11.20 근해안강망수산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 등기상 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이며, 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 여기에 적정 가격을 검증할 실거래 자료도 확보되지 않았습니다. 특히 8세대 규모의 다세대주택이라는 점을 고려하면 비교 가능한 거래사례와 개별 물건 상태를 확인하는 과정이 중요합니다.
결론적으로 등기상 인수 구조는 비교적 단순하지만, 임차관계·실내 상태·시세를 확인하기 전에는 신건 가격의 매력도를 인정하기 어렵습니다. 우선 확인해야 할 사항은 최만수의 임대차계약 내용과 보증금, 최신 배당 관련 서류, 동일·유사 물건의 최근 실거래입니다. 이 확인 결과를 토대로 현재 최저가 462,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
