서울동부지방법원 2025타경51572. 서울 강동구 천호동 신안아트빌 5층 502호, 전용 29.55㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 현재 최저가가 감정가 277,000,000원의 80%인 221,600,000원까지 내려왔다는 사실보다, 선순위 임차권이 실제로 낙찰자에게 남느냐가 훨씬 중요합니다. 김동환은 2021.09.06. 전입·점유했고 확정일자는 2021.08.02., 임차보증금은 250,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.09.08. 이루어졌고, 말소기준인 2024.01.09. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

배당계산상 현재 회차에서는 집행비용 3,902,400원을 먼저 제외한 뒤 김동환에게 217,697,600원이 우선변제되고, 보증금 부족분 32,302,400원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건은 2026.06.26. 제출된 확약 때문에 결론이 달라집니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다

등기부에는 과거 이정관 명의 채권최고액 265,542,000원 근저당과 주식회사상부캐피탈대부 명의 채권최고액 500,000,000원 근저당이 있었지만 각각 2018.07.17., 2021.05.20. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.01.09. 서초세무서장 처분의 압류입니다. 그 뒤의 강동구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 추가 국세 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

실제 임차인은 김동환 1명입니다. 시보증 신고는 김동환의 동일한 보증금 250,000,000원에 대한 보증기관 대위·승계이므로 두 금액을 합쳐 500,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 배당과 인수 판단의 기초 보증금은 250,000,000원 한 건입니다.

③ 가격 — 최저가 221,600,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 221,600,000원으로 감정가 277,000,000원의 80%입니다. 다만 이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 높은지 숫자로 판정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.

신안아트빌은 12세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회, 낙찰률은 16.67%입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 권리상 주된 인수가 확약으로 해소되더라도, 소규모 다세대의 환금성과 실제 매매가격은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,600,000원 가정)

배당계산상 김동환 보증금 미배당액은 32,302,400원입니다. 다만 2026.06.26. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2016.05.25.입니다.
• 입지. 천일중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 8호선 암사역이 소재합니다.
• 도로. 북서측으로 약 6미터 내외 천중로, 북동측으로 약 4미터 내외 천중로2길과 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·재정비촉진지구·과밀억제권역·공장설립제한지역· 대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 공시지가 5,469,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 146.6㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 환금성. 신안아트빌은 12세대이며 경매 통계상 평균 유찰 1.3회·낙찰률 16.67%입니다. 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상과 조건을 다시 대조해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 김동환과 시보증의 250,000,000원은 별개의 임차보증금 두 건이 아니라 동일 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 세금 배당 순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
• 가격은 실거래 별도 확인. 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오. 동일 면적·유사 입지 실거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 환금성 확인. 12세대 다세대이고 본건은 2회 유찰됐습니다. 신안아트빌 경매 통계의 낙찰률 16.67%, 평균 유찰 1.3회도 함께 보십시오.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금관계와 실제 거래가격을 입찰 전 직접 확인하십시오.

맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 인수 구조를 끊는다”

이 물건을 최저가 221,600,000원만 보고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 김동환의 보증금은 250,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에, 원래는 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 매수인에게 붙는 대항력 인수형입니다. 실제 현재 배당계산에도 32,302,400원의 부족분이 잡혀 있습니다.

다만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약을 냈습니다. 따라서 이 확약의 적용을 전제로 김동환 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 보증기관 승계 신고도 동일 보증금의 중복 신고이므로 별도 인수액을 더하지 않습니다.

결국 권리 쪽의 가장 큰 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 메리트는 아직 별개의 문제입니다. 실거래 금액이 없어 최저가 221,600,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없고, 12세대 다세대·2회 유찰· 낙찰률 16.67%라는 환금성 지표도 확인해야 합니다. 권리는 확약 확인 전제 합격, 가격은 보류. 이 사건은 ‘싸게 보이는 최저가’보다 ‘확약의 효력과 실제 매매가’를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

* 확약이 없을 경우 현재 배당표상 룰상 미배당 인수액은 32,302,400원입니다. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 적용해 실질 인수를 0원으로 평가했습니다.