인천지방법원 2025타경512080. 인천 미추홀구 숭의동 디오빌 4층 402호, 전유면적 49.24㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유지성이고 2021.08.26. 94,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2022.01.07. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.02.25., 확정일자는 2021.02.28., 전입·점유개시는 2021.03.22.로, 2022.06.03. 말소기준 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다.
원칙만 보면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 인수권리와 함께 서울보증보험주식회사의 대항력 포기서 및 말소동의서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 다만 등기상 보증금 94,000,000원과 선순위 임차권 자체는 반드시 원본 명세서와 말소동의서의 적용 범위를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512080 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 186-16 디오빌 4층 402호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경인로34번길 79-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.24㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 |
| 소유자 | 유지성 · 2021.08.26. 매매 · 거래가액 94,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 109,245,593원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2022.06.03. 남동세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.01.07. 한국토지주택공사 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 미추홀구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 안산세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제4층 제402호 49.24㎡ 전부 | 94,000,000원 | 2021.03.22 | 2021.02.28 | 대항력 우선변제 실질 인수 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시돼 있으며, 중복 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기는 2021.12.20. 임차권등기명령을 원인으로 2022.01.07. 접수됐고, 보증금은 94,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 99,000,000원은 최근 평균 이상
동일 면적 49.24㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 거래 표본 자체가 많지 않아 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 49.24㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 49.24㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 평균 | 49.24㎡ | 2건 | 97,000,000원 |
최저매각가 99,000,000원은 최근 거래 평균 97,000,000원보다 2,000,000원 높고, 평균 대비 102.1%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다는 1,000,000원 낮지만, 최근 평균 이상이므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 실질 인수액이 0원이어서 실질취득액도 현재 회차에서는 99,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 94,000,000원 | 94,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 2,818,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 109,245,593원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,182,000원과 임차보증금 94,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 2,818,000원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당과 실질 인수는 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 99,000,000원 | 0원 | 포기·말소동의 반영 시 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 79,200,000원 | 16,625,600원 | 포기·말소동의 반영 시 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 63,360,000원 | 32,180,480원 | 포기·말소동의 반영 시 실질 인수 0원 |
배당 시뮬레이션만 놓고 보면 유찰될수록 선순위 임차보증금의 미배당액이 늘어 인수금액이 16,625,600원, 32,180,480원으로 계산됩니다. 그러나 정확도 규칙상 대항력 포기와 임차권등기 말소동의가 제출된 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 시 실질취득은 매각가 자체가 기준이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근이며, 동류형 공동주택과 단독주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 서측 직선거리 약 900m에 수인분당선 숭의역이 있고, 인근 도로에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택입니다. 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남동측 약 6m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 185.4㎡, 공시지가 1,473,000원/㎡, 대체로 세장형 평지입니다.
- 환금성. 디오빌1차B동은 총 8세대이고 확인 거래가 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기서·말소동의서 원본 확인. 선순위 주택임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 자료입니다.
- 임차권 범위 확인. 등기상 제4층 제402호 49.24㎡ 전부, 보증금 94,000,000원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 99,000,000원은 최근 거래 평균 97,000,000원의 102.1%로 할인 상태가 아닙니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유·수리 상태를 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 거래 표본 한계. 동일면적 확인 거래가 2건뿐이므로 97,000,000원 평균을 절대적인 시세로 보지 말고 개별 상태를 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리 해결 근거는 있지만, 신건 가격 할인은 없다
이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 대항력 포기서와 말소동의서입니다. 등기만 보면 94,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서 인수 위험이 크지만, 매각물건명세서에 포기·말소동의 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 반면 가격은 신건 99,000,000원으로 최근 거래 평균 97,000,000원의 102.1%입니다. 최신 거래 100,000,000원과는 비슷하지만 최근 평균보다 높은 만큼 신건 할인 메리트는 없습니다. 권리 판단의 전제인 포기·말소동의서와 세금 우선순위를 원본으로 확인한 뒤, 가격을 별도로 판단해야 하는 물건입니다.
