인천지방법원 2025타경512114. 남두아이빌 4층 402호, 전용 43.32㎡의 다세대·도시형생활주택(단지형연립)입니다. 이 물건은 표면적인 최저가만 보면 감정가 130,000,000원 그대로인 신건이지만, 권리분석의 중심은 선순위 대항력 임차인입니다. 최효식은 2022.06.30 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.24입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류이므로 최효식은 매수인에게 대항할 수 있습니다.
최효식의 임차보증금은 155,000,000원입니다. 현재 최저가 130,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,620,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 127,380,000원이 배당되고, 남는 27,620,000원은 매수인 인수가 됩니다. 따라서 실제 자금 부담은 130,000,000원이 아니라 157,620,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1022-6 남두아이빌 4층402호 · 도로명 인천광역시 검단구 완정로45번안길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형연립 · 전용 43.32㎡ · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.22 매매, 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 173,374,959원 |
| 말소기준 | 2022.09.22 갑구 9번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,716,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당권과 압류 가운데 일부는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심 말소기준은 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 동안산세무서 압류, 최효식의 2024년 임차권등기, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 최효식의 대항력 자체는 2022.06.30 전입·점유에서 발생하므로, 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 미배당 보증금 인수까지 없어지는 것은 아닙니다.
| 임차인·점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최효식 4층 402호 43.32㎡ 전부 · 주거 | 2022.06.30 확정 2022.05.24 | 155,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.06.24 | 27,620,000원 인수 |
| 신지혜 | 2025.08.26 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 최저가도 시세 이상, 실질취득은 더 높다
동일 면적 43.32㎡로 확인되는 거래는 2023.08, 2층, 106,500,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건이라 시세 정밀도에는 한계가 있지만, 현재 제공된 비교 기준에서 최저가 130,000,000원은 이미 106,500,000원의 122.1%입니다. 즉 임차인 인수를 계산하기 전부터 현재 최저가는 확인 거래금액보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 43.32㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 비교 기준 | 43.32㎡ | 1건 | 106,500,000원 |
현재 회차에서 낙찰가 130,000,000원과 인수액 27,620,000원을 합친 실질취득은 157,620,000원으로, 비교 기준 106,500,000원의 148.0%입니다. 차액은 51,120,000원입니다. 따라서 이 사건은 감정가 할인율보다 임차보증금까지 합친 총 취득부담을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 130,000,000원 | 27,620,000원 | 157,620,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 104,000,000원 | 53,256,000원 | 157,256,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 83,200,000원 | 73,697,600원 | 156,897,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 최효식 보증금 | 155,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 173,374,959원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 최효식 보증금 배당에 사용되어 127,380,000원이 배당되고, 보증금 잔액 27,620,000원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 이 가정에서 배당액이 없습니다. 실제 배당은 조세·집행비용 등 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택 단지형연립으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 마전초등학교 남서측 인근으로, 주변에 대단위 아파트단지·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 인천2호선 마전역과 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 평탄한 장방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남측·남동측·남서측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,350,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 남두아이빌은 22세대, 2012.09.04 준공입니다. 확인되는 동일면적 거래 표본은 1건으로 시세 판단 시 표본 부족을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액을 낙찰가에 반드시 더하기. 현재 회차 기준 130,000,000원 낙찰가만 볼 것이 아니라 27,620,000원 인수까지 합쳐 157,620,000원으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 최저가는 내려가지만 인수액이 각각 53,256,000원, 73,697,600원으로 커집니다.
- 최효식 임차권 확인. 전입 2022.06.30, 확정일자 2022.05.24, 보증금 155,000,000원, 배당요구 2024.06.24의 원본 기재를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 신지혜 점유 현황 확인. 전입일은 2025.08.26으로 후순위이지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 명도상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 부족. 동일 면적 확인 거래는 2023.08의 106,500,000원 1건이므로, 현 시점 가격 판단에는 추가 현장 시세 확인이 중요합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 거주인·이해관계인 부재로 외형과 유사물건의 통상적 내부상태를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 사건은 최저가 130,000,000원이라는 숫자만 보면 구조를 오해하기 쉽습니다. 최효식은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 155,000,000원입니다. 현재 배당가정에서는 27,620,000원이 남아 매수인이 인수하므로 실질취득은 157,620,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 실질취득 157,256,000원, 2회 유찰 시에도 156,897,600원으로 총 부담이 거의 줄지 않습니다. 비교 기준 거래가 106,500,000원과 비교하면 현재 회차 실질취득은 148.0%입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 인수까지 포함한 총 취득금액이어야 합니다.
