서울남부지방법원 2025타경10863. 강서구 등촌동 트리빌리지 6층 603호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리관계의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 보증금 270,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 송하민은 2022.07.06. 확정일자를 받고 2022.08.12. 전입·점유를 시작했으며, 2024.08.27. 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025.07.04. 애큐온저축은행 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
현재 최저가 166,886,000원에서 집행비용 3,136,404원을 제외하면 임차인에게 163,749,596원이 배당되고, 보증금 부족분은 106,250,404원입니다. 특별조건이 없다면 이 부족분이 매수인의 인수 위험으로 남아 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 해당 임차인의 인수 부담이 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 572-15 트리빌리지 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 등촌로13가길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 33.11㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 6층 |
| 제시외 건물 | 테라스 소재 패널조 패널지붕 주거 약 9.2㎡ · 평가 및 매각 포함 |
| 소유자 | 유판수 (2016.05.19. 소유권이전 · 원인 2016.03.13. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 260,760,000원 / 166,886,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 293,651,647원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 가압류가 말소기준
2016년 광주은행 공동담보 근저당과 신한은행 근저당은 각각 2016.05.19. 및 2022.08.12. 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2025.07.04. 애큐온저축은행 가압류이며, 이후의 강제경매개시결정과 이명재·서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송하민 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 전입·점유 2022.08.12. 확정일자 2022.07.06. 배당요구 2024.08.27. | 대항력 있음 우선변제 있음 실제 임차인 | 명목 106,250,404원 실질 0원* |
보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 표시된 관계인은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 송하민 1명입니다. 특별매각조건은 이 임차인의 미배당 보증금과 임차권등기에 관한 조건입니다.
③ 유찰 시나리오 — 명목 인수는 늘지만 실질 인수는 0원*
| 회차 | 최저가 | 명목 인수액 | 실질 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰(감정가 64%) | 166,886,000원 | 106,250,404원 | 0원* |
| 5회 유찰 시(감정가 51%) | 133,508,800원 | 139,160,323원 | 0원* |
| 6회 유찰 시(감정가 41%) | 106,807,040원 | 165,488,259원 | 0원* |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴합니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 각 회차의 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 시세 비교 — 금액은 낮지만 면적이 다르다
트리빌리지의 확인된 실거래는 2건입니다. 현재 물건 전용면적은 33.11㎡인 반면, 실거래 표본은 38.78㎡·38.81㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래금액의 단순 비교는 가능하지만, 이를 동일 면적의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 38.81㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2024.04 | 38.78㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.81㎡ | 1건 | 305,000,000원 |
현재 최저가 166,886,000원은 최근 12개월 거래금액 305,000,000원의 54.7%입니다. 최근 거래는 이전 거래보다 15.1% 높은 흐름입니다. 다만 대상 면적과 표본 면적이 다르고 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로, 54.7%라는 수치만으로 즉시 저평가라고 결론 내리기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 166,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,136,404원 |
| 1. 임차인 송하민 보증금 | 270,000,000원 | 163,749,596원 |
| 2. 가압류 · 애큐온저축은행 | 56,089,572원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 293,651,647원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이명재 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 25,384,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 106,250,404원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대일고등학교 남서측 인근이며, 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 603호입니다. 승강기·화재탐지시설·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 4m 도로에 접하며, 토지는 2필지 일단의 장방형 도시형생활주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 도시형생활주택이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 제시외 테라스 주거 공간 약 9.2㎡는 평가 및 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각기일에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소의 주체·필요서류·처리 시점을 확인해야 합니다.
- 점유와 명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 상태는 별도로 조사해야 합니다.
- 시세 표본 면적. 대상 전용 33.11㎡와 실거래 38.78㎡·38.81㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적 중개 시세를 추가 확인해야 합니다.
- 테라스 상태. 평가·매각에 포함된 약 9.2㎡ 제시외 건물의 현황과 유지·보수 상태를 확인해야 합니다.
- 소규모 주택 환금성. 총 15세대이며 4회 유찰된 물건이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형의 외형, 조건부 무인수의 실질”
등기만 보면 이 물건은 보증금 270,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 최저가에서 106,250,404원을 인수할 수 있는 고위험 사건입니다. 그러나 특별매각조건이 그 위험의 결론을 바꿉니다. 채권자가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 현재 최저가 166,886,000원입니다.
가격만 보면 최근 거래금액의 54.7%지만, 대상보다 큰 면적의 거래 1건을 기준으로 한 수치입니다. 또한 4회 유찰, 총 15세대의 소규모 도시형생활주택, 면적 불일치 시세표본이라는 제약이 있습니다. 결론은 권리위험은 특별조건으로 해소되지만 가격과 환금성 검증은 별개입니다. 특별매각조건의 유지와 임차권 말소 절차를 원문으로 재확인한 뒤 접근해야 합니다.
* 실질 인수 0원은 “채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건”이 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.
