의정부지방법원 2026타경1583. 고양시 덕양구 향동동 지엘메트로시티향동 지하 3층 지305호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 제이엠하우스주식회사이고, 2023.09.20 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,412,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2026.03.31 같은 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 등기상 권리와 점유 문제는 구분해서 봐야 합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 반대로 점유·명도 문제가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 현장 점유와 임대차관계를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 394 지엘메트로시티향동 지3층 지305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 지하4층/지상14층 중 지하3층 지305호 |
| 소유자 | 제이엠하우스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,386,000,000원 / 1,386,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,236,449,439원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.09.20 제이엠하우스주식회사 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,412,400,000원이 말소기준이며, 2026.03.31 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·전입·확정일자 등 임차관계를 판정할 자료가 확인되지 않으므로 대항력 유무를 임의로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 13.86억, 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,386,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 가격이 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 할인” 또는 “시세보다 저렴”이라는 표현은 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,260,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,412,400,000원 | 1,369,740,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준으로 현재 회차에서는 국민은행에 1,369,740,000원이 배당되고 42,660,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 배당표상 매수인에게 인수되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,386,000,000원 | 1,369,740,000원 | 42,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,108,800,000원 | 1,095,312,000원 | 317,088,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 887,040,000원 | 875,769,600원 | 536,630,400원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·프리케스트콘크리트지붕, 지하4층/지상14층 건물 중 지하3층 지305호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이트설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 동측 및 북측의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(향동보금자리)이며, 가축사육제한구역·공공주택지구·비행안전제5구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이가 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 1,386,000,000원을 주변·동일 건물의 최근 거래와 직접 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 신탁등기 확인. 2023.07.10 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소된 것으로 기재돼 있으므로 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.09.20 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 1,412,400,000원입니다.
- 배당 외 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 매각기일. 2026.10.01 일정과 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유·가격 검증이 남는다
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2023.09.20 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 신건 최저가 13.86억을 현재 시장과 직접 비교할 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 자체보다 실제 점유관계와 13.86억의 시장 적정성을 입찰 전에 확인하는 것입니다.
