광주지방법원 2026타경3327. 상무골든사우나 1층 112호로, 공부상 용도는 미용원이지만 감정 당시 현황은 일반음식점입니다. 소유자 제갈아미는 2021.11.26 매매를 원인으로 2022.01.04 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 1,200,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,198,800,000원의 근저당을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 광주문화신용협동조합의 근저당과 여러 가압류·압류가 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 회차를 703,000,000원 낙찰로 가정하면 집행비용 9,430,000원을 제외한 693,570,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 배당을 받지 못합니다. 중요한 점은 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아니라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3327 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 치평동 1177-3 상무골든사우나 1층112호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 서구 치평로 18 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 미용원 · 현황 일반음식점 |
| 소유자 | 제갈아미 · 2022.01.04 소유권이전 · 거래가액 1,200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 703,000,000원 / 703,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,004,742,887원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 송석운 명의의 전세권 50,000,000원은 2009.10.26 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 전세권을 담보로 설정됐던 광주신용보증재단 근저당도 2009.10.22 말소됐습니다. 따라서 이 과거 전세권은 현재 매수인 인수대상으로 남아 있지 않습니다.
② 점유·임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김완 | 112호 | 주거 | 2025.12.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
김완의 전입일 2025.12.22는 말소기준인 2022.01.04보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 별도로 확인해야 하지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 신건 703,000,000원, 현재 시세 비교는 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 703,000,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 이 사건에는 최근 실거래 시세를 직접 비교할 자료가 없어, 현재 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
등기상 확인되는 동일 물건의 과거 거래가액은 2021.11.26 매매의 1,200,000,000원입니다. 다만 이는 과거 취득가격일 뿐 현재 시세를 대신하지 않으므로, 신건 최저가의 가격 메리트 판단 근거로 직접 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 703,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,430,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,198,800,000원 | 693,570,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 광주문화신용협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,703,616원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 17,974,470원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 15,641,283원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 광주신용보증재단 | 32,451,894원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,793,252원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,643,201원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,424,007,716원 중 예상 배당액은 693,570,000원, 미배당액은 730,437,716원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 703,000,000원 | 693,570,000원 | 730,437,716원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 562,400,000원 | 554,376,000원 | 869,631,716원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 449,920,000원 | 443,020,800원 | 980,986,916원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 치평초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 미용원이나 현황은 일반음식점입니다. 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제1층 제112호입니다.
- 설비. 기본적인 공용 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지의 주상용 건부지이며 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 대로1류와 중로1류에 접합니다.
- 제한사항. 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김완 임대차 조건 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유형태 대조. 공부상 미용원, 현황 일반음식점, 점유자 조사상 주거로 서로 다른 이용 정보가 있으므로 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린시설 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 채권 미배당 730,437,716원은 현재 권리분석상 매수인 인수액 0원과 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 확인이 필요
이 사건의 권리구조는 기준점이 명확합니다. 2022.01.04 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 점유자 김완도 2025.12.22 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 권리만큼 단정하기 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 703,000,000원이고 아직 유찰이 없지만, 최근 실거래 시세를 직접 비교할 자료가 없습니다. 게다가 공부상 미용원과 현황 일반음식점의 이용 차이, 점유자의 주거 사용 조사까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부보다 현재 영업·점유상태와 실제 시장가격 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
