광주지방법원 2026타경30002. 광주역 남서측 인근에 있는 광주역한국아델리움 5층 515호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 오피스텔(주거용)로 확인됩니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 말소기준은 2022년 9월 16일 우리은행 근저당권입니다.
권리분석의 중심은 두 명의 임차인입니다. 최은진은 보증금 175,300,000원의 임차권등기권자로, 임대차계약일은 2022년 10월 13일, 확정일자는 2022년 10월 14일, 주민등록일은 2022년 10월 25일, 점유개시는 2022년 10월 31일입니다. 주민등록이 말소기준 근저당 설정일인 2022년 9월 16일보다 늦어 대항력이 없으며, 등기상 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
반면 신유진은 515호 주거 점유자로 조사됐고 보증금은 300,000원이지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상, 승계 여부 미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층 515호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층 515호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) 전입 2022.10.25 · 확정 2022.10.14 | 175,300,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 배당요구 2024.11.08 | 없음 임차권 매각으로 소멸 |
| 신유진 | 515호 · 주거 전입일·확정일자 미상 | 300,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 미상 |
최은진은 보증금 규모가 크지만 대항력이 없으므로 보증금 175,300,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 반대로 신유진의 보증금은 300,000원으로 작지만, 권리분석에서는 금액보다 전입시점 확인이 먼저입니다. 전입신고일이 확인되지 않은 상태에서 “인수 없음”으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 신건 최저가 206,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지, 비싼지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 최저가는 감정가의 100%이고 아직 유찰도 없습니다.
권리상 최은진 보증금 175,300,000원의 승계는 없지만, 그렇다고 최저가 자체에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 단계에서 확인 가능한 실질취득액은 배당모형상 206,000,000원이며, 신유진의 승계 여부는 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8%) | - | 3,684,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 23,223,220,000원 중 202,316,000원이 채권자에게 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 23,020,904,000원입니다. 매수인 인수액은 모형상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,000,000원 | 202,316,000원 | 23,020,904,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 23,061,527,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 23,094,025,760원 | 0원 |
각 시나리오에서 주택도시보증공사의 신청채권 175,300,000원은 예상배당액이 0원으로 표시되어 있고, 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 다만 이 시나리오는 신유진의 미확정 대항력 여부를 별도로 해소한 결과가 아니므로, 점유관계 확인은 독립적으로 필요합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 515호는 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근이며, 업무·상업시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 왕복 4차로·3차로·2차로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치가 없어 현재 2.06억원의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신유진 전입일 확인. 보증금 300,000원의 515호 점유자이지만 전입신고일이 미상이라 대항력·승계 여부를 확정할 수 없습니다.
- 최은진 임차권 확인. 전입 2022.10.25로 말소기준 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없고, 등기상 임차권은 매각으로 소멸합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용관계 확인. 사건 용도는 근린시설, 실제 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 현장 이용상태와 관련 공부를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없어 신건 206,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 명도·점유 확인. 실제 점유자와 현재 점유 형태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 집행기록을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 큰 임차권보다 ‘미상 30만원 점유’가 마지막 확인점
겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 최은진의 보증금 175,300,000원입니다. 하지만 주민등록일이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 임차권도 매각으로 소멸하는 구조이므로 이 금액 자체를 매수인이 떠안는 사건은 아닙니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
오히려 입찰 직전 반드시 확인해야 할 것은 보증금 300,000원의 신유진입니다. 전입신고일이 확인되지 않아 현재 자료만으로는 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 우리은행 근저당의 같은 날 변경등기 내용과 실거래 시세 부재까지 감안하면, 권리의 큰 틀은 비교적 정리돼 있지만 최종 확인 없이 단순 안전물건으로 분류하기는 이른 사건입니다. 신건 가격 206,000,000원 역시 실거래 비교 없이 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
