광주지방법원 2026타경30013. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공동주택인 첨단센트럴파크2차 202동 3층 308호입니다. 전유면적은 55.85㎡, 건물은 지상18층 중 3층이며 사용승인일은 2018-03-15입니다. 현재 소유자는 유한회사피알디입니다.
이 물건의 핵심은 말소되는 등기 자체보다 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 전진원은 임대차계약일자 2020.8.24., 점유개시 2020.09.11., 전입 2020.09.14., 확정일자 2020.08.24.로 기재되어 있고, 말소기준권리인 주식회사지에프5홀딩스 근저당 설정일 2021.07.02.보다 앞섭니다. 보증금은 165,000,000원이며 배당요구도 2026.01.12. 접수되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 3층308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 공동주택 · 전유면적 55.85㎡ · 지상18층 중 3층 |
| 소유자 | 유한회사피알디 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전진원 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
말소기준권리는 2021.07.02. 주식회사지에프5홀딩스 근저당권 13,000,000원입니다. 이 근저당과 이후의 2024.09.23. 주택임차권등기, 2026.01.06. 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각으로 소멸합니다. 그러나 전진원의 전입은 2020.09.14.로 말소기준권리보다 빠르므로, 주택임차권등기가 소멸하더라도 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 전진원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.14. / 2020.08.24. | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 현재 신건은 비교 거래보다 높다
동일 면적 55.85㎡로 확인되는 거래 표본은 2022.05 1건이며, 거래금액은 162,180,000원입니다. 현재 최저매각가 189,000,000원은 이 비교 거래금액의 116.5%입니다. 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2022.05이므로 폭넓은 현재 시세를 뜻한다고 볼 수는 없지만, 제공된 비교 기준만 놓고 보면 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 55.85㎡ | 3 | 162,180,000원 |
첨단센트럴파크2차의 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 이 수치 역시 신건 최저가가 곧바로 시장의 수용 가격이라고 보기 어렵다는 점을 보여주지만, 이 사건에서는 유찰 후에도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 전환되므로 낮은 낙찰가 자체가 곧 낮은 취득비용을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 전진원 보증금 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지에프5홀딩스 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 전진원 | 165,000,000원 | 7,554,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 전진원의 임차보증금 165,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 별도 채권 합계 178,000,000원 중 배당액은 20,554,000원, 미배당은 157,446,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 공동주택이며, 전유면적은 55.85㎡입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단종합병원 동측 인근으로, 상업·업무용 부동산·근린생활시설·공동주택이 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 정비된 간선도로망이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상18층 제202동의 3층 308호이며 사용승인일은 2018-03-15입니다. 승강기·난방·소방·기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고 남측으로 폭 약 15m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 첨단센트럴파크2차는 268세대이며, 확인된 동일 면적 거래는 2022.05의 162,180,000원 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 유찰 후에는 반드시 낙찰가에 매수인 인수액을 더해 판단해야 합니다. 1회 유찰 시 인수 16,716,800원, 2회 유찰 시 인수 46,533,440원입니다.
- 대항력 임차인. 전입 2020.09.14.가 말소기준권리 2021.07.02.보다 앞서므로 미배당 보증금 인수 가능성을 입찰가에 직접 반영해야 합니다.
- 배당요구. 전진원은 2026.01.12. 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 배당결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 전진원은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차계약서·배당요구서·집행기록을 원본 대조해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기 피해자의 우선매수권이 명시돼 있으므로 일반 최고가매수신고인의 낙찰 가능성과 절차상 제약을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 공동주택으로 기재되어 있으므로 공부·현황·매각대상 범위를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
현재 신건 가격 189,000,000원에서는 배당 시뮬레이션상 임차보증금 165,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 보면 핵심을 놓칩니다. 전진원의 전입이 말소기준권리보다 앞서기 때문에, 매각가격이 내려가 보증금이 전액 배당되지 않는 순간 그 잔액이 매수인 부담으로 전환됩니다.
실제로 1회 유찰에서는 151,200,000원의 낙찰가에 16,716,800원의 인수가, 2회 유찰에서는 120,960,000원의 낙찰가에 46,533,440원의 인수가 붙습니다. 비교 가능한 거래 162,180,000원보다 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 여기에 전세사기 피해자의 우선매수권과 단지 평균 3.6회 유찰 이력까지 겹칩니다. 이 사건의 판단 기준은 ‘몇 회 유찰됐는가’가 아니라 배당 후 인수액을 포함한 실질취득 부담과 우선매수권 제약을 함께 감당할 수 있는가입니다.
