광주지방법원 2026타경30025. 이 물건은 감정상 이용상태가 오피스텔인 광주역한국아델리움 7층 720호입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16. 설정된 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024.10.14. 이산천의 주택임차권등기와 2026.01.06. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이산천은 전입신고일과 점유개시일이 모두 2022.09.30.로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되며, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 변수는 별도로 조사된 김보영입니다. 720호를 주거로 사용하고 보증금 400,000원, 월세 700,000원으로 확인됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 주민등록 전입시점과 점유의 연속성을 확인해야 하는 미상 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층 720호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,400,000원 |
| 말소기준 | 2022.09.16. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 미상 점유자는 별도 확인
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보영 | 720호 · 주거 | 400,000원 월 700,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이산천 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,400,000원 | 없음 2022.09.30. 전입 | 확정일자 2022.09.20. 배당요구 2024.10.14. | 소멸 |
실제 임차인은 2명으로 조사돼 있습니다. 이산천의 보증금 178,400,000원은 등기된 임차권의 보증금이고, 전입신고가 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차권 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 반면 김보영은 전입시점이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 232,000,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저매각가인 232,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 신건이라는 이유나 권리상 후순위 임차권이 소멸한다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 227,952,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,048,000원을 제외한 227,952,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없는 시뮬레이션입니다. 총 미배당액은 22,998,368,000원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 제7층 제720호입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 신안사거리 동측 인근에 위치하며, 주변은 노선상가지대와 후면상가지대 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 오피스텔 부지이며 도로접면은 광대소각, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김보영 전입일 확인. 현재 자료만으로는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 실제 전입시점을 확인해야 합니다.
- 이산천 권리 재확인. 전입일 2022.09.30.이 말소기준 2022.09.16.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 매각물건명세서 원문과 등기부를 최종 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2019.10.02. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 232,000,000원을 시세 대비 저가로 판단하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 우리은행에 227,952,000원이 배당되고 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사용관계와 명도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 후순위 임차권보다 ‘미상 전입’과 가격 검증이 핵심
표면적으로 가장 큰 보증금은 이산천의 178,400,000원이지만, 이 임차인은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 금액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 반대로 보증금 규모가 작은 김보영은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 점이 오히려 권리분석상 마지막 확인 포인트입니다.
가격 측면에서는 신건 최저가가 232,000,000원이지만 비교 실거래가 없어 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 권리 시뮬레이션상 확정 인수액이 0원이라는 사실과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 후순위 임차권은 정리되지만, 미상 임차인 전입과 시장가격을 입찰 전에 반드시 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
