광주지방법원 2026타경30103. 전라남도 나주시 평산동 169-1 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 주택 및 창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 조용삼이고, 2025년 7월 5일 상속을 원인으로 2025년 12월 29일 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 2015년 6월 8일 설정된 금천농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 78,000,000원입니다. 이후 2026년 1월 12일 금천농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사 내역은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 보이지 않습니다. 반면 물건 자체는 일반적인 단일 건물 경매보다 확인할 부분이 많습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 잡목·관정 2기 및 제시외 건물 포함이 명시돼 있고, 정자와 별도 창고는 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 평산동 169-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 |
| 토지 | 1,760㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 주거기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조용삼 (2025.07.05 상속, 2025.12.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 266,134,800원 / 266,134,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천농업협동조합 / 61,867,131원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 부담 없음
임차인 없음. 말소기준권리는 2015년 6월 8일 금천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이고 채무자는 조정애입니다. 이후 발생한 2026년 1월 12일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 매각범위 — 이 물건의 실제 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 잡목, 관정 2기 및 제시외 건물이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록2는 공부상 용도가 창고이고 지붕은 슬레이트지붕이나, 현황은 주택 및 창고로 이용 중이며 지붕은 샌드위치판넬지붕입니다.
- 매각 제외. 정자(각파이프조 판넬덮개) 및 창고(파이프조 철판덮개)는 매각에서 제외됩니다.
- 건물 구조. 강파이프구조 슬레이트지붕 단층 건물이며 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 새시창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비와 난방설비가 갖추어져 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,134,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,525,887원 |
| 2. 근저당 · 금천농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,608,913원 |
현재 최저매각가 266,134,800원 가정에서는 근저당 채권최고액 78,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 183,608,913원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 266,134,800원 | 78,000,000원 | 0원 | 183,608,913원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,907,840원 | 78,000,000원 | 0원 | 131,127,130원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,326,272원 | 78,000,000원 | 0원 | 89,141,704원 |
현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 212,907,840원, 2회 유찰 시 170,326,272원 시나리오에서도 근저당권 채권최고액 78,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가더라도 제공된 시나리오 범위에서는 매수인의 권리 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 나주시 평산동 소재 승학마을 동측 인근이며, 주변은 농경지와 단독주택 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(복합형), 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다.
- 토지 형상. 면적 1,760㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 주거기타, 완경사·사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 38,800원/㎡입니다.
- 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 포함·제외 물건 현장 대조. 잡목, 관정 2기, 제시외 건물은 포함되고 정자와 파이프조 철판덮개 창고는 제외됩니다. 위치와 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 공부와 실제 이용상태 확인. 공부상 창고인 건물이 현재 주택 및 창고로 이용되고 있고 지붕 재료도 기재와 현황이 다릅니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 이용 제한 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획을 실제 활용 목적과 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2015년 6월 8일 금천농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 매각범위는 꼼꼼하게”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로, 권리관계만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2015년 6월 8일 금천농업협동조합 근저당권이고 이후 경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 다만 감정평가상 이용상태가 주택 및 창고이고, 토지 1,760㎡와 함께 잡목·관정 2기·제시외 건물을 일괄매각하는 구조입니다. 반대로 정자와 별도 창고는 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부보다 실제 매각대상과 현황을 정확히 구분하는 것이 입찰 전 가장 중요한 확인사항입니다.
