광주지방법원 2026타경30115. 광주 서구 쌍촌동 에드가리움1차 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 63,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 근저당은 없고, 말소기준은 2023.12.07 경기남부수산업협동조합의 가압류 544,110,750원입니다.
권리분석에서 가장 중요한 것은 등기보다 신천석의 점유·전입 관계입니다. 전입신고일은 2023.09.25로 말소기준 가압류보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로는 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 보증금 자체가 미상인 만큼 실제 실질취득액은 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1006-18 에드가리움1차 5층502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 양현미 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신천석 / 67,393,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 건물 | 지상20층/지하2층 · 사용승인 2015.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차관계가 핵심
2020.03.19 기아자동차주식회사의 전세권 61,000,000원은 2022.04.11 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.12.07 가압류이며, 이후 서광주세무서장 압류, 아산세무서장 압류, 2026.01.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.07.03 광주광역시 압류는 2024.10.04 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신천석 | 2023.09.25 | 미상 | 2026.01.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
신천석은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2026.01.23 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위 및 매수인 승계 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 가압류 · 경기남부수산업협동조합 | 544,110,750원 | 61,466,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신천석 | 67,393,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 총 채권 611,504,250원 중 61,466,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 550,038,250원입니다. 신청채권자 신천석의 예상배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 임차인의 실제 승계 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 실질취득 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 550,038,250원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 562,411,450원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,320,000원 | 39,194,240원 | 572,310,010원 | 0원 |
회차가 내려가면 낙찰가 자체는 63,000,000원에서 50,400,000원, 40,320,000원으로 감소합니다. 그러나 이 사건은 보증금 미상 점유자가 있어 낙찰가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실제 인수액이 확인되는 경우에는 각 회차별 낙찰가에 그 금액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 해당 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서광주세무소 남서측 인근, 상가 및 업무시설·오피스텔 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 승강장과 운천역(광주지하철 1호선)이 있습니다.
- 도로. 북측 약 40미터 아스팔트 포장도로와 동측 약 8미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,471,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 신천석의 보증금·계약기간·실제 지급내역을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위를 판단할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 전입일은 2023.09.25이며, 말소기준 2023.12.07보다 빠릅니다. 실제 점유 및 임차인 성립 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권자와의 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 신천석으로 확인되므로 관계인 여부와 임차관계의 실체를 반드시 대조해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 국세 압류가 있고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현황과 공부의 이용 목적을 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 6,300만원이 아니라 ‘얼마를 승계하느냐’가 먼저다
이 사건은 근저당이 없고 말소기준 이후의 압류·경매개시결정이 소멸하는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 위험은 등기 바깥에 있습니다. 신천석은 말소기준보다 빠른 2023.09.25 전입이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다.
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원만 믿고 63,000,000원을 총취득원가로 보는 것은 이릅니다. 임차보증금과 실제 임차관계가 확인되어야 실질취득액을 확정할 수 있습니다. 더구나 비교 가능한 실거래 수치도 없어 신건 가격이 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금·점유관계·신청채권자와의 관계 확인입니다.
