광주지방법원 2026타경30135. 전남광주통합특별시 서구 양동 60-2, 통칭 금호아파트 제2동 제9층 제905호 아파트입니다. 현재 소유자는 강영화이고, 현행 말소기준권리는 2025.02.04 설정된 상무새마을금고 근저당권 168,000,000원입니다. 이후 2025.02.19 주식회사스마트저축은행 근저당권 25,200,000원, 2026.01.14 상무새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.03.16 소상공인시장진흥공단의 25,393,906원 가압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기 이력에는 과거 다수의 근저당권과 전세권, 신탁등기가 존재했지만 현재 분석의 핵심은 이미 말소된 과거 권리가 아니라 2025.02.04 이후의 현존 권리입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인에게 넘어가는 권리를 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있어, 실제 입찰 전에는 점유관계와 매각물건명세서의 최종 상태를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30135 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 양동 60-2 2동 9층905호 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 서구 천변좌로 264 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층건 중 9층 905호 |
| 소유자 | 강영화 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 140,024,604원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 16번 상무새마을금고 근저당권입니다. 2025.02.19 설정된 주식회사스마트저축은행 근저당권과 그 이후의 경매개시결정·가압류는 말소기준권리 뒤에 위치하며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
② 가격 구조 — 신건보다 유찰 시 변화가 크다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 210,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 168,000,000원, 2회 유찰 시에는 134,400,000원입니다. 실거래 비교 대신 이 사건에서는 회차별 매각가와 채권 미배당 증가폭을 함께 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 12,333,906원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 53,745,906원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 86,875,506원 | 0원 |
매각가가 내려가면 채권자 미배당은 12,333,906원 → 53,745,906원 → 86,875,506원으로 증가하지만, 이는 채권자 측 부족액입니다. 제공된 시나리오상 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,740,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 상무새마을금고 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사스마트저축은행 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 25,393,906원 | 13,060,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 218,593,906원 중 206,260,000원이 배당되고, 12,333,906원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 양동 소재 양동시장 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·전통시장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층건 중 9층으로, 위생·급배수·소방·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 아파트단지 북측 및 남서측으로 차량진입로가 개설돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구·도시계획구역·토지거래계약에관한허가구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉되며 정비구역에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 집합건축물대장상 금호아파트로 등재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2025.02.04 상무새마을금고 근저당권 168,000,000원이 기준이고, 이후 권리의 소멸 여부를 최종 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 실제 점유자를 입찰 직전 확인하세요.
- 회차별 가격 검증. 신건 210,000,000원, 1회 유찰 168,000,000원, 2회 유찰 134,400,000원의 가격을 실제 주변 거래와 대조한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 부족액과 인수 구분. 현재 회차의 12,333,906원 미배당은 채권자 측 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본과 관리비 현황을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2025.02.04 상무새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 스마트저축은행 근저당권·경매개시결정·소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 마지막까지 확인해야 할 권리 변수입니다. 가격 측면에서는 신건 210,000,000원에서 바로 판단하기보다 168,000,000원·134,400,000원으로 이어지는 유찰 시나리오와 실제 현장 시세를 함께 대조하는 접근이 필요합니다. 이 물건은 등기 구조보다 ‘점유 확인과 적정 입찰가 결정’이 최종 승부처입니다.
