광주지방법원 2026타경30158. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 5층 508호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이며, 말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다.
임차권자 김영세는 임대차계약일자가 2022.10.14., 주민등록·점유개시일자가 2022.11.02.이고, 확정일자는 2022.09.21.입니다. 모두 말소기준 근저당권 설정일인 2022.09.16.보다 뒤에 위치합니다. 따라서 이 사건에서 임차인의 보증금 170,300,000원은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층508호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 내 5층 508호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024.11.28. 김영세의 주택임차권이 등기됐고, 2026.01.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 임차권과 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영세 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 2022.11.02. | 2022.09.21. | 170,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
김영세는 2024.11.28. 배당요구를 했고 임차권등기도 마쳤습니다. 그러나 전입·점유가 말소기준권리 이후여서 선순위 근저당권에 대항할 수 없습니다. 따라서 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 대항력 인수형이 아닙니다. 이 사건에서 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위에 따른 중복 임차인 신고로 표시된 대상은 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 216,000,000원, 실거래 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 216,000,000원으로 0회 유찰된 신건입니다. 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 현재 216,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 212,176,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 216,000,000원 가정의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,824,000원, 우리은행 212,176,000원이 배당되고 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당액이 없습니다. 총 미배당액은 23,006,044,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 우리은행 근저당권 변경등기가 존재하므로 실제 배당은 원본 채권계산서 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중인 20층 건물 내 5층 508호 단위세대입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 광주역 남서측 인근이며, 주위는 노변 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호하고, 대지권 목적 토지는 대로·중로·소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,115,000원/㎡, 토지면적 3,026.1㎡의 장방형 부지이며 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
- 설비. 급·배수, 개별난방, 급탕, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 변경 확인. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경된 56,520,000원·공동담보 해제의 관계를 최신 등기와 채권계산서로 대조하세요.
- 임차권 확인. 김영세의 전입·점유 2022.11.02., 확정일자 2022.09.21., 보증금 170,300,000원 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본과 맞춰보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택 표시등기의 현존 여부와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 216,000,000원의 가격 메리트는 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래와 매물가를 확인하기 전에는 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 건축물대장상 용도와 이용 가능 범위를 입찰 전에 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 김영세의 보증금은 170,300,000원이지만 전입·점유가 말소기준인 2022.09.16. 우리은행 근저당권보다 뒤여서 대항력이 없고 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 부족분이 낙찰자에게 전가되는 형태는 아닙니다.
다만 신건 최저가 216,000,000원의 가격 수준은 별개입니다. 직접 비교할 실거래 기준이 없는 상태에서는 이를 싸다고 평가할 수 없습니다. 또한 우리은행 근저당권의 같은 날 변경등기와 민간임대주택 표시등기는 원본 확인 포인트입니다. 결론적으로 매수인 금전 인수위험은 낮지만, 가격과 등기 세부사항을 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
