광주지방법원 2026타경30208. 나주시 빛가람동 키움해피라움1차 1동 5층501호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 사무실입니다. 소유자 민선아는 2017.04.25. 소유권이전을 마쳤고, 등기부상 거래가액은 263,648,000원입니다. 같은 날 금천농업협동조합이 채권최고액 192,400,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후 2026.01.22. 임의경매개시결정이 등기됐고, 이어 2026.02.09. 남영욱 명의의 소유권이전청구권가등기가 들어왔습니다. 두 권리 모두 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 가등기는 별도로 종류 확인 필요가 표시돼 있어, 입찰 전 원등기와 매각물건명세서의 기재를 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 348-11 키움해피라움1차 1동 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실 이용 |
| 소유자 | 민선아 (2017.04.25. 소유권이전 · 거래가액 263,648,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천농업협동조합 / 158,296,999원 |
| 말소기준 | 2017.04.25. 근저당권 · 금천농업협동조합 · 채권최고액 192,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
등기 권리만 보면 말소기준인 금천농업협동조합 근저당 이후의 임의경매개시결정과 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.05.25. 김홍국의 64,000,000원 가압류는 2025.08.04. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 2건은 후순위, 1건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치아이솔루션 | 501호 · 사무실 | 2022.10.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)아침 | 알수없음 | 2018.09.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 사무실 | 주거 | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주식회사 에이치아이솔루션의 전입일은 2022.10.07., (주)아침은 2018.09.06.으로 모두 말소기준일 2017.04.25.보다 뒤입니다. 자료상 두 점유자는 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 ‘사무실’로 기재된 점유는 전입일이 확인되지 않아, 보증금·확정일자 관계와 함께 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,126,000원 |
| 2. 근저당 · 금천농업협동조합 | 192,400,000원 | 192,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,474,000원 |
현재 회차 309,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 192,400,000원이 전액 배당되고, 계산상 채권 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 309,000,000원 | 0원 | 111,474,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 247,200,000원 | 0원 | 50,539,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,760,000원 | 0원 | 1,791,360원 | 0원 |
유찰 시 최저가는 247,200,000원, 197,760,000원으로 내려가지만, 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 실거래 기준이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 309,000,000원도, 유찰 후 가격도 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 권리분석과 분리해서 접근해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 501호는 사무실로 이용 중입니다.
- 입지. 한국농수산식품유통공사 동측 인근에 위치하며, 주위는 광대로변 상가지대입니다.
- 교통. 광대로변에 위치해 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 동측으로 폭 약 15m 도로, 북측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 2,351,000원/㎡입니다.
- 설비. 전유부분 냉난방설비, 공용 위생설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 감정 범위. 내부인테리어와 천장형 냉난방설비를 포함해 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 전입일이 확인되지 않은 점유 1건의 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 2026.02.09. 남영욱 명의 소유권이전청구권가등기의 종류를 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자. 주식회사 에이치아이솔루션과 (주)아침은 전입일이 말소기준일보다 뒤인 것으로 조사돼 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 별도 검증. 감정가·최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 거래가격과 임대수익 등 별도 가격자료를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설·사무실 이용 물건이므로 실제 사용과 점유 상태가 입찰 목적에 맞는지 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 미상 점유 확인이 먼저
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2017.04.25. 금천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 2026.02.09. 가등기는 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 309,000,000원 매각가 가정의 배당계산에서도 채권 미배당과 매수인 인수는 각각 0원입니다.
다만 점유관계까지 포함하면 완전히 닫힌 분석은 아닙니다. 두 법인 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음이 확인되지만, 전입일을 알 수 없는 점유 1건은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 가등기 종류 확인도 남아 있습니다. 그리고 실거래 비교 근거가 없으므로 최저가 309,000,000원을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 ‘등기상 인수 0원’이라는 숫자보다 미상 점유와 가등기 내용을 입찰 전에 확정하는 것입니다.
