광주지방법원 2026타경30221. 교대금호어울림 105동 7층 704호 아파트입니다. 소유자 박순석은 2017.04.21. 매매를 원인으로 257,000,000원에 취득했고, 2017.11.13. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.05.04. 설정된 주식회사다온핀테크 근저당권 156,000,000원입니다. 그 뒤 2025.05.23. 서민금융진흥원 가압류 10,526,714원과 2026.01.22. 광주원광신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표상 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인이 확인돼 있지는 않지만, 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 임대여부 자체가 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 권리와 별개로 현장 점유자, 전입관계, 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30221 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 풍향동 808 교대금호어울림 105동 7층704호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 군왕로 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 20층건 내 7층 704호 |
| 소유자 | 박순석 · 2017.04.21. 매매 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원광신용협동조합 / 201,899,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 과거 주식회사하나은행 근저당권 174,000,000원, 광주원광신용협동조합 근저당권, 아프로파이낸셜대부주식회사 근저당권 122,200,000원 등이 있었으나 해당 등기들은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 말소기준은 2022.05.04. 설정된 주식회사다온핀테크 근저당권입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 전 신건 가격 단정 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 342,000,000원으로 유찰이 없는 신건입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 최근 거래시세보다 높은지 낮은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않고, 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 342,000,000원 | 0원 | 169,885,286원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 273,600,000원 | 0원 | 102,442,886원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 218,880,000원 | 0원 | 48,488,966원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 표시된 채권의 미배당액은 0원이고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 이는 가격이 적정하다는 의미가 아니라, 표시된 채권의 배당구조와 매수인 인수관계를 보여주는 결과입니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사다온핀테크 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,526,714원 | 10,526,714원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,885,286원 |
342,000,000원 매각가 가정에서 표시된 채권 166,526,714원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 169,885,286원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주교육대학교 동측에 인접하며, 부근은 대규모 아파트단지와 2·3층 규모 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로망이 정비돼 있으며 간선도로 접근이 용이해 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층건 내 7층 704호이며 사용승인일은 2017.03.22.입니다. 위생·난방·도시가스·승강기·화재탐지·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측·남측·북측 3면이 도로에 접하며 도로상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 현장조사에서 임대여부가 미상으로 확인된 만큼 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.04. 주식회사다온핀테크 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 신건 최저가 342,000,000원을 최근 실거래와 비교한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 필요합니다.
- 배당표 변동 확인. 예상배당은 집행비용과 표시된 채권을 기준으로 하므로 실제 배당에서는 조세·우선변제권 등으로 달라질 수 있습니다.
- 공법상 제한 확인. 정비구역·보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시된 토지이용계획 사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요
이 사건은 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원으로 나타나는 권리구조입니다. 반면 감정평가 현장조사에서는 임대여부를 확인하지 못했고, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 신건 342,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정하기보다 점유관계 확인과 최신 시세 대조를 마친 뒤 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
