광주지방법원 2026타경30249. 나주시 빛가람동 토담휴로스1차오피스텔 제1동 8층 815호입니다. 사건정보상 용도는 아파트로 표시되어 있으나, 감정평가의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 한상기이며, 2014.10.01 소유권을 이전받았습니다. 과거 한국미니스톱주식회사 명의의 50,000,000원 근저당은 2017.11.16 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 그 뒤인 2019.09.30 한수정 전세권입니다. 전세금은 75,000,000원, 범위는 8층 815호 전부이며, 이후 2021.02.23 경북 신용보증재단의 43,713,579원 가압류가 설정됐습니다. 경매는 전세권자 한수정이 채권자로 신청했고 청구액은 75,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30249 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 194-1 토담휴로스1차오피스텔 1동 8층815호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 나주시 상야2길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 12층 중 8층 815호 |
| 소유자 | 한상기 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 한수정 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2019.09.30 설정된 한수정의 전세권은 2021.02.23 가압류보다 먼저입니다. 전세권은 8층 815호 전부를 대상으로 하고 전세금은 75,000,000원입니다. 현재 매각가 56,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 1,408,000원을 제외한 54,592,000원이 전세권자에게 배당되고, 등기상 전세금 기준으로 20,408,000원이 남습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 단정 금지
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한수정 | 전부 | 750,000,000원 | 미상 / 미상 | 2026.02.12 | 대항력 가능·미상 배당요구 있음 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 한수정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 등기상 전세권자이자 경매신청 채권자와 같은 이름입니다. 관계인 가능성 또는 임대차의 실체 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 56,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 최근 12개월 동일 물건군의 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세 수치가 확인되지 않아 56,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다.
등기 전세권 75,000,000원이 배당 후에도 존속하여 미배당액을 매수인이 부담하는 경우에는, 현 회차 기준 단순 합산 실질취득액이 76,408,000원이 됩니다. 따라서 최소한 전세권 처리 여부가 확정되기 전에는 최저가 56,000,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 한수정 | 75,000,000원 | 54,592,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 43,713,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 118,713,579원 중 예상배당은 54,592,000원이며, 전체 미배당액은 64,121,579원입니다. 전세권자 한수정은 청구액 75,000,000원을 전액 회수하지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며 일반적인 교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 8층 815호이며, 승강기·소방·난방·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 동측과 북측은 왕복 4차선, 서측은 노폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2019.09.30 전세권 75,000,000원의 매각 후 존속·소멸 조건과 배당 후 미회수액 처리 여부를 확인하세요.
- 전입일 확인. 한수정의 전입신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 주민등록 전입 시점과 점유 개시 시점을 대조해야 합니다.
- 보증금 차이 확인. 등기 전세금은 75,000,000원, 임차보증금 신고액은 750,000,000원입니다. 금액 차이의 원인을 반드시 원본 문서에서 확인하세요.
- 배당요구 확인. 한수정은 2026.02.12 배당요구를 했으며 현재 회차 예상배당액은 54,592,000원입니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 경매신청 채권자와 전세권자·임차인 이름이 모두 한수정으로 확인되므로 관계와 채권 성격을 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없어 최저가 56,000,000원의 시세상 유불리를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “5,600만원 신건”보다 권리가 먼저다
이 물건은 최저매각가 숫자만 보면 56,000,000원짜리 신건이지만, 권리관계는 단순한 인수 0원형이 아닙니다. 2019.09.30 설정된 전세권 75,000,000원이 있고 현재 매각가 가정으로는 20,408,000원이 미배당됩니다. 임차인 한수정의 전입신고일은 확인되지 않아 대항력도 확정할 수 없으며, 임차보증금 신고액 750,000,000원은 등기 전세금과 큰 차이가 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “배당 후 무엇이 남느냐”입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 전세권 존속 여부와 임차인의 실제 대항력, 보증금 금액 차이가 해소되기 전까지는 권리위험을 낮게 평가하기 어렵습니다.
