광주지방법원 2026타경30263. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 101동 3층 303호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2016.06.03 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024.09.10 등기된 김유정의 주택임차권과 2026.02.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김유정의 임대차계약은 2021.10.13, 점유개시는 2021.11.05, 주민등록은 2021.11.16입니다. 모두 2016.06.03 말소기준 근저당보다 뒤이므로 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 160,800,000원이 있다는 사실만으로 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지상15층 중 3층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 159,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 대항력 없음 전입 2021.11.16 | 순위 확인 배당요구 2024.09.10 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김유정은 2021.10.13 최초 임대차계약, 2021.10.14 확정일자, 2021.11.05 점유개시, 2021.11.16 주민등록을 마쳤고, 2022.08.05 보증금 7,650,000원이 증액되어 총 보증금은 160,800,000원입니다. 증액분 확정일자는 2024.09.02이며 2024.09.10 임차권등기가 이루어졌습니다.
② 가격 비교 — 신건 250,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 250,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액 역시 250,000,000원입니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않아, 감정가 250,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 리포트에서 단정하지 않습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가 대비 할인됐다”는 가격 가점도 주지 않습니다. 가격 판단은 권리 안전성과 별개로 실제 동일 단지·유사 호수 거래를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 245,700,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 159,990,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원을 우리은행 근저당에 배당하고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 0원을 배정합니다. 총 채권 미배당액은 14,633,970,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 을구 1-1번 근저당권 변경내용과의 관계는 원본 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 3층 303호이며 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인은 생략됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 대조. 14,719,680,000원 근저당과 같은 날 64,080,000원으로 표시된 변경등기의 법적 관계를 반드시 확인하세요.
- 임차권 및 명도 확인. 김유정은 대항력은 없지만 건물전부에 대한 임차권등기가 존재합니다. 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택 등록등기가 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원문과 매각조건에서 확인하세요.
- 금지사항 부기 확인. 임차인 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 2016.06.03 부기가 존재합니다. 매각에 따른 정리 여부를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 실질취득액은 250,000,000원이지만 최근 실거래와의 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 생략됐으므로 시설 상태와 수리비는 별도 점검이 필요합니다.
맺으며 — “보증금 1.608억이 있어도, 승계되는 사건은 아니다”
이 사건의 핵심은 임차보증금 액수 자체보다 순서입니다. 김유정의 보증금은 160,800,000원이지만 전입·점유가 2016.06.03 우리은행 근저당보다 뒤여서 대항력이 없고, 현재 시뮬레이션상 매수인 승계액도 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 250,000,000원으로 계산됩니다.
반면 등기상 우리은행 근저당은 최초 14,719,680,000원과 같은 날의 64,080,000원 변경등기가 함께 나타나므로, 이 부분을 단순 배당표로 넘기면 안 됩니다. 권리의 큰 방향은 후순위 임차인 비승계형이지만, 근저당 변경내용·민간임대주택 등기·금지사항 부기를 원문에서 정리한 뒤 입찰가를 판단하는 사건입니다. 가격 측면은 최근 실거래 근거 없이 싸다고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
