광주지방법원 2026타경30287. 본건은 북구 중흥동 802-30 토지와 건물로, 감정평가상 주된 건물 2-가는 1·2층 단독주택으로 이용되고 있습니다. 별도로 2-나 변소와 차양·통로 등 제시외 건물이 있고, 수목·조경석·태양광발전설비까지 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현재 소유자는 최승리이며, 2020년 5월 8일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2024년 3월 8일 설정된 김대용의 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 2026년 1월 30일 같은 김대용이 임의경매를 신청했고, 제공된 권리판정과 배당표에서는 이 근저당권 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 가압류·압류·가등기·전세권과 다수 담보권은 등기 이력상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30287 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 중흥동 802-30 · 도로명 서양로 122-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 2-가 1·2층 단독주택 · 2-나 1층 변소 · 차양·통로 등 제시외 건물 |
| 소유자 | 최승리 · 2020.05.08 증여 원인, 2020.05.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 542,602,100원 / 542,602,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대용 / 107,506,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 17번 근저당권 · 김대용 · 2024.03.08 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목 및 조경석·태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석에서 핵심은 2024.03.08 김대용 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2026.01.30 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.05.21 설정된 김춘화 근저당권 260,000,000원은 2025.05.07 해지로 이미 말소된 이력입니다. 2010년 문은주 전세권 20,000,000원도 2021.03.26 해지로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최양현 | 2층 전체 | 2025.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최양현의 전입신고일은 2025.06.04로 말소기준권리일인 2024.03.08보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 542,602,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,826,021원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 김대용 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 414,776,079원 |
배당표는 김대용 근저당권을 채권최고액 120,000,000원 기준으로 반영한 시뮬레이션입니다. 경매 신청 청구액은 107,506,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 542,602,100원 | 120,000,000원 | 0원 | 414,776,079원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 434,081,680원 | 120,000,000원 | 0원 | 307,340,863원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 347,265,344원 | 120,000,000원 | 0원 | 221,603,629원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주된 건물 2-가는 1·2층 단독주택, 2-나는 1층 변소입니다. 차양·통로 등 제시외 건물과 수목·조경석·태양광발전설비도 일괄매각 대상입니다.
- 주위환경. 효동초교 남동측 인근으로, 근린생활시설과 주택 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 주된 건물에는 냉방·난방·급배수·위생·도시가스·태양광발전 설비가 있고, 2-나에는 급배수·위생설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역에 포함되며 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2층 점유 확인. 최양현이 2층 전체를 점유하고 있으므로 실제 점유 상태, 임대차계약서, 보증금, 이사 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최우선변제 검토. 전입일은 2025.06.04로 경매개시결정 2026.01.30보다 앞섭니다. 보증금 규모와 실제 점유 요건을 확인해 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 수목, 조경석, 태양광발전설비까지 매각 포함이므로 현황과 감정평가 대상의 일치 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역 외 상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등 규제 표시가 있으므로 향후 사용·처분 계획과의 충돌 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 542,602,100원이 현재 최저가와 동일한 신건입니다. 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 대조하기 전에는 ‘감정가 이하’만으로 저가 매수라 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 점유·가격 검증이 핵심
등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2024년 3월 8일 김대용 근저당권이고, 실제 임차인 최양현의 전입은 그 뒤인 2025년 6월 4일이라 대항력은 없습니다. 제공된 배당 계산에서도 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이것이 곧바로 가격상 유리하다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 542,602,100원은 감정가와 동일하고, 별도의 실거래 비교 없이 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 또 2층 전체에 실제 임차인이 점유하고 있으면서 보증금과 배당관계가 확정되지 않았고, 단독주택·토지에 제시외 건물과 수목·조경석·태양광설비까지 함께 매각되는 물건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “등기 인수는 0원, 그러나 점유관계와 적정 가격은 직접 검증”으로 정리됩니다.
