광주지방법원 2026타경30347. 등기상 현재 소유자는 주식회사고유파트너스이며, 2023.11.17 매매를 원인으로 거래가액 106,800,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 최저매각가가 아니라 임차인의 전입일과 말소기준권리의 선후관계입니다. 임차인 이보람의 전입일은 2024.01.10, 말소기준권리인 신용보증기금 가압류는 2024.08.07입니다. 전입이 먼저이므로 매각 뒤에도 보증금 반환 문제가 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.
배당 계산에서도 임차인 보증금 1,000,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 따라서 신건 최저가 136,000,000원이 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 유형의 가격 판단은 회차별 최저가가 아니라 대항력 보증금 수준의 실질취득 기준으로 일관되게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30347 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 용봉동 1349-4 동성노블리301 6층601호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층/지하1층 · 제6층 제601호 · 사용승인일 2014.10.31 |
| 소유자 | 주식회사고유파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 216,674,329원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기상 과거 우리은행 근저당권은 2017.02.27 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.08.07 신용보증기금의 가압류입니다. 이후 광산구 압류, 근로복지공단 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이보람은 그보다 앞선 2024.01.10 전입이어서 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보람 | 전부 | 2024.01.10 | 2026.02.11 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 | 1,000,000,000원 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 배당표상 우선변제권은 없는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 배당으로 보증금이 정리되는 구조가 아니라 매수인 인수 위험이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 인수 · 임차인 이보람 보증금 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 188,100,480원 | 133,296,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 근로복지공단 | 14,019,940원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 청구액 202,120,420원 중 133,296,000원이 배당되고, 미배당은 68,824,420원입니다. 임차인 보증금은 배당액 0원으로 계산되며, 매수인 인수 가정액은 1,000,000,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락을 ‘할인’으로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 68,824,420원 | 1,000,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 95,643,620원 | 1,000,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 117,047,140원 | 1,000,000,000원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 용봉동 소재 용주초등학교 서측 인근. 단독주택, 근린생활시설, 공동주택이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 남서측 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비, 화재경보설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에관한허가구역, 전통상업보존구역이며 도로·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 인수. 이보람의 전입일 2024.01.10이 말소기준 2024.08.07보다 빠릅니다. 보증금 1,000,000,000원 인수 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제. 배당요구일은 2026.02.11이나 배당표상 우선변제권 없이 배당액 0원으로 계산돼 있습니다.
- 최저가 착시 금지. 신건 136,000,000원, 1회 유찰 108,800,000원, 2회 유찰 87,040,000원만 비교해 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 채권자 미배당. 현재 회차에서도 채권자 미배당 68,824,420원이 발생하며 유찰 시 95,643,620원, 117,047,140원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 현황조사, 매각물건명세서와 임차인의 대항력·보증금 반환관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 숫자는 136,000,000원이 아니라 1,000,000,000원이다
등기상 후순위 가압류·압류가 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보이지만, 실제 권리분석의 중심은 그 앞에 있는 임차인입니다. 이보람은 2024.01.10 전입했고 말소기준권리는 2024.08.07입니다. 보증금은 1,000,000,000원이며, 배당표에서도 배당 0원·매수인 전액 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 신건 136,000,000원이든 유찰 후 108,800,000원· 87,040,000원이든 최저가만 내려가는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 실질취득 판단은 대항력 임차인의 보증금 수준을 기준으로 해야 하는 사건입니다.
