광주지방법원 2026타경30443. 광주광역시 광산구 도산동의 도산동2차대주파크빌 201동 2층 201호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이귀임이고, 현재 말소기준권리는 2024.03.25. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 193,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.31. 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 226,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 217,250,000원, 전체 12건 평균은 219,458,333원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 104.0%이고, 전체 평균 대비도 103.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30443 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 820 도산동2차대주파크빌 201동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7575㎡ · 지하1층 지상12층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이귀임 · 2007.10.16. 소유권이전 · 거래가액 89,960,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 177,912,935원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.03.25. 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 케이비국민카드·광주신용보증재단·서민금융진흥원·주식회사오케이저축은행· 주식회사광주은행·신한카드주식회사·서울보증보험주식회사의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.02.10. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 위에 놓인 신건 가격
실거래 표본은 대주피오레2차 전용 84.76㎡ 거래입니다. 전체 표본은 12건이고 평균은 219,458,333원, 최근 12개월 표본은 8건으로 평균 217,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.01. 260,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -3.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.76㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 84.76㎡ | 13 | 204,000,000원 |
| 2025.10 | 84.76㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2025.08 | 84.76㎡ | 3 | 274,000,000원 |
| 2025.08 | 84.76㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 84.76㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 84.76㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 84.76㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 84.76㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 84.76㎡ | 5 | 257,500,000원 |
| 2024.06 | 84.76㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2024.05 | 84.76㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.76㎡ | 8건 | 217,250,000원 |
| 전체 평균 | 84.76㎡ | 12건 | 219,458,333원 |
실거래 표본은 180,000,000원부터 274,000,000원까지 분포합니다. 최신 거래 260,000,000원만 보면 현재 최저가가 낮지만, 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균 217,250,000원과 비교하면 현재 최저가 226,000,000원은 104.0%입니다. 특히 가격 추세가 -3.0%이므로 전체 평균만 기준으로 가격 매력을 높게 볼 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 193,200,000원 | 193,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,048,745원 | 7,048,745원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 48,832,517원 | 21,787,255원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,621,105원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 13,429,340원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사광주은행 | 6,374,630원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,759,885원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,963,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 302,230,078원 중 채권자 예상배당은 222,036,000원이며, 미배당액은 80,194,078원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 226,000,000원 | 222,036,000원 | 80,194,078원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 180,800,000원 | 177,468,800원 | 124,761,278원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 144,640,000원 | 141,815,040원 | 160,415,038원 | 0원 |
유찰이 발생하면 시나리오상 매각가는 180,800,000원, 다시 유찰되면 144,640,000원으로 낮아집니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 입찰 시점의 최근 실거래와 가격 추세가 달라질 수 있으므로 회차 가격만으로 시세 메리트를 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 송정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 단지는 2차선 상당의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상12층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지·거래. 실거래 표본 단지 대주피오레2차는 208세대, 준공일 2001.08.20.이며 전용 84.76㎡ 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 685,100원/㎡입니다. 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역·제3종구역, 전통상업보존구역 등이 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 평균 우선. 전체 평균 219,458,333원보다 최근 12개월 평균 217,250,000원을 우선해서 가격을 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 104.0%입니다.
- 하락 추세 확인. 최근 구간과 이전 구간의 추세가 -3.0%입니다. 최신 거래 260,000,000원 한 건만으로 가격 메리트를 판단하기보다 최근 평균과 함께 보아야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 0명으로 집계됐지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 관련 원본 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.03.25. 현대캐피탈주식회사 근저당권과 2025.07.31. 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 관계를 등기 원본에서 재확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 자료이므로 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 사건은 말소기준권리 이후 가압류들이 매각으로 소멸하고, 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 정리되는 권리상 단순한 구조입니다. 반면 현재 최저매각가 226,000,000원은 최근 12개월 평균 217,250,000원의 104.0%이고, 최근 가격 추세는 -3.0%입니다. 최신 거래가 260,000,000원이라는 점은 긍정적인 비교 자료지만, 최근 평균보다 높은 신건 가격 자체를 가격 메리트로 해석하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 현재 회차 가격과 실제 점유를 얼마나 보수적으로 확인하느냐에 있습니다.
