광주지방법원 2026타경30452. 광주 서구 금호동 금호2지구도개공1단지아파트 101동 9층 907호, 전용 49.92㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김수중이고, 2022.09.01 매매를 원인으로 2022.09.26 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 164,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.04.08 설정된 주식회사굿리치의 채권최고액 153,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 전세금 10,000,000원 전세권과 2026.02.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

따라서 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 현재 회차의 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 145,000,000원인 신건인데, 동일 단지 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 134,166,666원입니다. 데이터상 최저가가 최근 평균의 108.1%이므로 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원

임차인 없음. 현재 권리의 말소기준은 2025.04.08 주식회사굿리치 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사굿리치 전세권과 2026.02.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권, 이옥례 전세권, 대명캐피탈대부 근저당권, 심영호 근저당권·전세권, 엔젤스캐피탈대부주식회사 근저당권·전세권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건

금호2지구도개공1단지 동일 면적 49.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 134,166,666원, 거래 범위는 123,000,000원~158,000,000원입니다.

현재 최저매각가이자 실질취득액인 145,000,000원은 최근 12개월 평균 134,166,666원의 108.1%입니다. 또한 최신 거래로 집계된 2026.04 거래가 123,000,000원보다 높습니다. 반면 최근 거래 중 최고가는 158,000,000원으로, 개별 거래 편차도 존재합니다. 따라서 신건 가격을 단순히 감정가라는 이유만으로 저가로 판단하기보다는 동일 면적 실거래 범위와 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권 합계는 163,000,000원, 예상 배당은 142,170,000원, 미배당액은 20,830,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 금호동 소재 금부초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통수단 이용은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 중 9층 907호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 북서측으로 단지 내 포장도로가 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,086,000원/㎡입니다. 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 도시지역, 지구단위계획구역에 포함되고 중로3류와 완충녹지에 접합니다.
• 단지·거래. 435세대, 1998.08.13 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 회차 가격 확인. 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 134,166,666원의 108.1%입니다. 신건 자체만으로 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
• 회차별 가격 비교. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원입니다. 각 회차마다 최신 실거래와 다시 비교할 필요가 있습니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 20,830,000원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
• 점유 상태 확인. 임차인은 없으나 실제 인도 과정과 현장 점유 상태는 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 집행자료와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로

이 사건은 현재 확인되는 구조만 보면 임차인 없음, 매수인 인수액 0원으로 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2025.04.08 주식회사굿리치 근저당권이고, 뒤의 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현재 최저가 145,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 134,166,666원의 108.1%입니다. 최신 거래로 집계된 가격도 123,000,000원이므로, 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 실거래 대비 가격 수준입니다. 현재 신건에서는 시세보다 싸다는 전제를 두지 않고 접근하는 것이 데이터에 부합합니다.