광주지방법원 2026타경30463. 광주 북구 용봉동 용봉동도나우타운2차 제1동 제3층 제302호입니다. 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권을 정확히 읽는 데 있습니다. 김병곤의 임대차계약은 2021.01.09, 확정일자는 2021.01.13, 전입·점유개시는 2021.02.25입니다. 반면 말소기준이 되는 주택도시보증공사의 가압류는 2022.08.04 접수됐습니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
이 임차인은 보증금 121,375,000원에 대해 배당요구를 했고 우선변제권도 갖습니다. 현재 최저매각가 153,000,000원 가정의 배당표에서는 집행비용 2,942,000원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 121,375,000원이 전액 배당되므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰로 매각가가 낮아지면 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어오기 시작하므로, 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30463 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1366-2 용봉동도나우타운2차 1동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 중 3층 |
| 소유자 | 조은형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,195,345원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 먼저 본다
말소기준은 2022.08.04 접수된 주택도시보증공사 가압류 620,790,000원입니다. 이후 2026.02.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권은 등기 자체는 2023.03.27 접수됐지만, 김병곤의 전입·점유개시가 2021.02.25로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병곤 | 건물전부 | 121,375,000원 | 2021.02.25 | 2021.01.13 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 1.53억은 제공 시세 평균의 76%
용봉동도나우타운2차는 51세대, 2017.08.11 준공으로 제공되어 있습니다. 가격 비교에 쓰인 면적 매칭 실거래는 총 3건이며 모두 2021.12 거래입니다. 최근12개월 평균으로 제공된 금액은 201,423,333원, 최신 거래 금액은 187,690,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 49.7㎡ | 8 | 187,690,000원 |
| 2021.12 | 49.7㎡ | 10 | 203,530,000원 |
| 2021.12 | 49.44㎡ | 6 | 213,050,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 201,423,333원 |
현재 최저가 153,000,000원은 제공된 최근12개월 평균 201,423,333원의 76.0%입니다. 최신 거래 187,690,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 따라서 제공된 거래자료만 놓고 보면 신건 가격 자체에는 할인 폭이 존재합니다. 다만 표본이 3건이고 거래월이 모두 2021.12이므로, 현재 매각기일인 2026.10.01에 그대로 적용하기에는 거래 시점의 간격을 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 김병곤 보증금 | 121,375,000원 | 121,375,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 620,790,000원 | 28,683,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 131,195,345원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권의 미배당은 723,302,345원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰가만 보면 틀린다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 153,000,000원 | 0원 | 153,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 122,400,000원 | 1,488,600원 | 123,888,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 97,920,000원 | 25,617,560원 | 123,537,560원 |
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수액이 커집니다. 실제 취득부담은 임차보증금 수준에 가까운 금액으로 고정되는 구조이므로 97,920,000원만 보고 2회 유찰 물건을 9천만원대 취득으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용주초등학교 남서측 인근이며, 아파트와 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 토지는 아파트 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·화재탐지·소화전·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 10M 내외, 동측 약 7M 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역이며 공시지가 994,100원/㎡, 토지면적 461.5㎡입니다.
- 제한. 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 김병곤의 전입·점유개시 2021.02.25가 말소기준 2022.08.04보다 빠릅니다. 대항력 있는 임차인이라는 전제로 접근해야 합니다.
- 현재 회차 배당 확인. 153,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되어 인수 0원이지만, 실제 배당 결과가 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰은 123,888,600원, 2회 유찰은 123,537,560원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
- 시세 표본 시점 확인. 제공된 실거래 3건이 모두 2021.12 거래이므로 2026.10.01 입찰 전 현재 거래가격과의 차이를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부 용도는 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 단순 가정하지 않아야 합니다.
- 배당 누락요소 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”도, “유찰 = 그대로 할인”도 아니다
이 물건은 선순위 임차권이 존재해 권리구조를 단순한 말소형으로 보면 안 됩니다. 다만 현재 153,000,000원 매각 가정에서는 김병곤의 보증금 121,375,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 현재 최저가는 제공된 실거래 평균 201,423,333원의 76.0%이므로 제공 가격자료 기준으로는 할인 폭이 있습니다.
반대로 유찰 후에는 판단법이 달라집니다. 1회 유찰 최저가 122,400,000원은 인수액을 더하면 123,888,600원, 2회 유찰 최저가 97,920,000원은 인수액을 더하면 123,537,560원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 현재 회차에서는 배당으로 임차보증금이 모두 정리되는지, 유찰 이후에는 미배당 보증금을 포함한 실질취득이 얼마인지를 함께 계산하는 것입니다. 가격 비교자료가 2021.12의 3건이라는 점까지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
