광주지방법원 2026타경30475. 광주 북구 양산동 일신아파트 202동 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층입니다. 등기상 소유자는 김현호이고, 2010.03.10 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 57,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준은 2015.04.15 북구제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 113,100,000원이고, 이후 설정된 신용보증기금·광주신용보증재단·옥과농업협동조합의 가압류와 2026.02.13 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인이 없어 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30475 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 205-6 202동 1층102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.985㎡ · 15층 중 1층 |
| 소유자 | 김현호 · 2010.03.10 소유권이전 · 거래가액 57,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 91,820,530원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 등기상 2012.04.19 설정된 북구제일새마을금고 근저당권은 2023.09.11 이미 말소됐고, 현존하는 말소기준권리는 2015.04.15 설정된 채권최고액 113,100,000원의 근저당권입니다. 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 145,000,000원은 최근 평균의 100.3%
일신2차 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 대상 면적은 59.985㎡이고, 비교 거래는 59.99㎡로 면적이 일치합니다. 최근 12건 평균은 144,541,666원, 최신 거래는 2026.04의 167,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 11 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 12 | 149,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 4 | 171,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 6 | 127,500,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 9 | 177,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 11 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 144,541,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 119,000,000원~177,000,000원으로 편차가 큽니다. 신건 최저가 145,000,000원은 최근 12건 평균 144,541,666원보다 높아 최근 시세 평균의 100.3%입니다. 반면 최신 거래 167,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 일부 개별 거래와 비교해 낮아 보일 수는 있어도, 최근 평균을 기준으로는 가격 할인 상태가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 북구제일새마을금고 | 113,100,000원 | 113,100,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 5,782,985원 | 5,782,985원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 50,699,822원 | 23,287,015원 |
| 4. 가압류 · 옥과농업협동조합 | 6,894,941원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 145,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 176,477,748원 중 142,170,000원이 배당되고, 미배당액은 34,307,748원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 34,307,748원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 62,901,748원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 85,748,148원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 호반리젠시빌아파트 북서측 인근이며, 주위는 아파트·주택·상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 202동 1층 102호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 본건 토지는 동·서·남·북 사방으로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 844,700원/㎡입니다. 비행안전제3구역과 교육환경보호구역 관련 제한이 포함됩니다.
- 단지. 일신2차는 540세대이며 준공일은 1997.06.17입니다. 동일 평형 최근 거래는 119,000,000원부터 177,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 145,000,000원은 최근 12건 평균 144,541,666원을 소폭 웃돕니다. 권리가 깨끗하다는 점과 가격 할인 여부는 별도로 판단해야 합니다.
- 1층 거래 비교. 대상 물건은 1층입니다. 최근 거래 중 1층 사례는 125,000,000원과 145,000,000원이 확인되므로 층 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원으로 최저가가 달라집니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 확인. 2015.04.15 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 현장 점유상태와 관리비 체납 여부는 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 평균선
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 2015.04.15 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 신건 145,000,000원이 최근 12건 평균 144,541,666원의 100.3%로, 최근 평균보다 소폭 높습니다. 최신 거래 167,000,000원과 비교하면 낮지만 최근 평균을 기준으로 가격 할인이 확인되는 상태는 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 현재 회차의 가격 적정성을 어떻게 판단하느냐가 핵심입니다.
