광주지방법원 2026타경30525. 송정크레지움센트럴 6층 603호 아파트입니다. 말소기준권리는 2018.05.29 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 기준권리 뒤로 2024년 임차권등기, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단과 국의 압류가 이어져 있으며, 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차권등기의 보증금은 178,000,000원이지만, 전입신고일 2019.12.03은 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수만 보고 낙찰자가 이를 떠안는 구조로 보면 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득액도 최저매각가와 동일한 210,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층 603호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,291,125원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권·압류는 소멸
말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기 기재의 채권최고액은 4,080,000,000원이고, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 102,000,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 한편 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권액을 4,080,000,000원으로 두고 현재 회차에서 206,260,000원을 배당하는 구조입니다. 따라서 입찰 전에는 말소기준권리의 변경등기 내용과 실제 채권 범위를 원문에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노강이 | 건물전부 | 178,000,000원 | 전입 2019.12.03 경정등기상 점유개시 2019.12.04 | 2019.12.06 2020.06.22 2022.06.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
2024.06.13 임차권등기와 2024.10.25 임차권경정은 별도의 보증금을 가진 다른 임차인이 아니라, 같은 임차권의 계약·점유·확정일자 이력을 경정한 등기입니다. 따라서 보증금 178,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 노강이 1명으로 정리합니다.
전입신고일 2019.12.03은 2018.05.29 말소기준 근저당보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다. 임차권등기 자체도 말소기준권리보다 뒤에 있고 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
③ 회차별 실질취득과 미배당
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 210,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액 역시 210,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원이며 각 회차의 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 4,074,031,125원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 4,115,443,125원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 4,148,572,725원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 206,260,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,291,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,740,000원과 우리은행 배당 206,260,000원으로 매각대금 210,000,000원이 전액 소진되는 계산입니다. 채권자 총청구액은 4,280,291,125원, 총배당액은 206,260,000원, 미배당액은 4,074,031,125원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주송정공원역 남측 인근으로, 소규모 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 상업지역 내 주거·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장과 지하철역이 소재하며 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층 603호이며, 위생설비·난방설비·승강기설비·화재탐지설비·지하주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 북측으로 소로 한 면의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제5구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 말소기준 근저당의 최초 채권최고액 4,080,000,000원과 같은 날 변경등기의 102,000,000원·공동담보 해제 내용을 원문에서 함께 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 임차인 중복 계산 금지. 2024.10.25 등기는 2번 임차권의 경정등기입니다. 보증금 178,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차인의 전입 2019.12.03은 말소기준 2018.05.29보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 4,074,031,125원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당 계산에 반영되지 않은 항목이 있으므로 매각물건명세서와 관련 원문을 최종 대조하세요.
맺으며 — 보증금 178,000,000원보다 ‘순위’가 먼저다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 178,000,000원이지만, 권리분석의 결론은 금액 자체가 아니라 말소기준과의 선후관계에서 나옵니다. 우리은행 근저당은 2018.05.29, 임차인의 전입은 2019.12.03이므로 자료상 대항력이 없고, 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 등기 구조가 완전히 단순한 것은 아닙니다. 말소기준 근저당에는 같은 날 채권최고액 102,000,000원과 공동담보 해제를 내용으로 하는 변경등기가 있고, 갑구에는 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘임차보증금을 인수하는 물건’으로 볼 필요는 없지만, 근저당 변경과 민간임대주택등기를 원문 대조한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건으로 정리하는 것이 적절합니다.
