서울동부지방법원 2025타경51600. 송파구 잠실동 뜨레피움2차 5층 506호, 전용 18.8㎡의 다세대주택입니다. 2024년 6월 20일 농협은행 가압류가 말소기준이지만, 그보다 앞선 2020년 3월 6일 전세권이 2022년 259,500,000원으로 변경된 뒤 주택도시보증공사에 이전돼 있습니다. 이 선순위 전세권은 매각대금에서 전액 회수되지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

현재 최저가 228,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 3,992,000원을 먼저 제외하고 전세권에 224,008,000원이 배당됩니다. 전세금 259,500,000원과의 차액 35,492,000원이 남으므로, 실질취득액은 228,000,000원 + 35,492,000원 = 263,492,000원입니다. 표면 최저가는 비교거래보다 낮지만, 실제 부담액은 오히려 비교지표를 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

말소기준은 2024년 6월 20일 농협은행 가압류입니다. 이후의 서울보증보험 가압류 2건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2020년 설정되고 2022년 전세금이 259,500,000원으로 변경된 전세권은 말소기준보다 앞서며, 주택도시보증공사로 이전돼 있습니다. 현재 회차 예상배당 후에도 35,492,000원이 미배당되므로 이 잔액이 핵심 인수위험입니다.

② 임차인·보증기관 신고 — 실제 임차인 0명

실제 임차인은 0명입니다. ‘시보증’ 신고는 실제 거주 임차인의 별도 보증금이 아니라 보증기관의 승계·대위 관련 신고이므로, 500,000원을 선순위 전세금 259,500,000원에 추가 합산하지 않습니다. 매수인 부담을 계산할 때도 500,000원을 별도 인수액으로 중복 계산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

뜨레피움2차의 확인되는 최신 거래는 2022년 4월 전용 24.94㎡, 8층 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 250,000,000원이며 표본은 1건입니다. 다만 대상 물건은 전용 18.8㎡로 비교거래와 면적이 일치하지 않아, 단일 거래가격은 참고 수준으로 보수적으로 봐야 합니다.

표면 최저가 228,000,000원은 비교가격 250,000,000원의 91.2%입니다. 그러나 선순위 전세권 미배당액을 더한 실질취득 263,492,000원은 비교가격의 105.4%로, 13,492,000원 높습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 시세보다 8.8% 낮다”가 아니라, “실제 부담액이 비교지표보다 5.4% 높다”고 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)

전세권 배당 후 미배당액은 35,492,000원입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 배당을 받지 못해도 매각으로 소멸하며, 이 사건에서 매수인이 별도로 계산해야 할 핵심 인수액은 선순위 전세권 미배당분입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 9호선 삼전역 북서측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 소재하며 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 삼전역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2019.10.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 승강기·난방·위생 및 급배수설비·기계식주차장이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측 약 10미터, 북동측 약 6미터 내외의 백제고분로19길에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·삼전지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 13,410,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계와 현황 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 24세대 규모 다세대이며 확인되는 거래가 1건이고 대상 면적과 비교거래 면적이 달라, 매도가격 산정은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 잔액 재계산. 실제 낙찰가에서 집행비용과 전세권 배당액을 다시 계산해 미배당 인수액을 확정해야 합니다.
• 최저가와 실질취득 구분. 현재 최저가는 228,000,000원이지만 실제 부담은 263,492,000원입니다. 응찰 판단은 실질취득액을 기준으로 하세요.
• 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’ 500,000원 신고는 실제 임차인 보증금으로 별도 합산하지 말고, 등기된 선순위 전세권과의 관계를 원문에서 대조하세요.
• 전세권 현재 상태 확인. 주택도시보증공사로 이전된 전세권의 존속·배당요구·말소 조건과 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임대관계가 확인되지 않았으므로 현황 점유자, 출입 가능 여부, 인도 조건을 현장에서 점검해야 합니다.
• 비교거래 보정. 거래 표본은 1건이며 전용 24.94㎡로 대상 18.8㎡와 다릅니다. 층·면적·내부 상태를 반영한 별도 시세조사가 필요합니다.
• 기계식주차장 확인. 차량 규격, 사용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.

맺으며 — “2.28억 낙찰이 2.28억 취득은 아니다”

이 물건의 후순위 가압류들은 매각으로 소멸하지만, 그 앞에 259,500,000원의 선순위 전세권이 놓여 있습니다. 현재 최저가에 낙찰돼도 전세권에 배당되는 금액은 224,008,000원에 그쳐, 매수인이 부담할 미배당액이 35,492,000원 남습니다. 그 결과 실질취득은 263,492,000원으로 비교가격 250,000,000원의 105.4%입니다.

더 유찰되면 표면 낙찰가는 크게 내려가지만 전세권 미배당 인수액이 그만큼 늘어, 2회 유찰 시 262,853,600원, 3회 유찰 시에도 262,342,880원의 실질부담이 남습니다. 실제 임차인은 0명이지만 보증기관에 이전된 선순위 전세권이 가격을 사실상 고정합니다. 후순위 권리는 소멸, 선순위 전세권은 인수, 가격 메리트는 부족. 이 사건의 결론은 최저가가 아니라 전세권 잔액을 합친 총액에서 결정됩니다.