광주지방법원 2026타경30888. 선운더브이레브리티 제105동 제2층 제201호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김승희는 2023.06.01 소유권이전 등기를 마쳤고 거래가액은 565,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 377,300,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2026.03.26 에스와이 주식회사의 강제경매개시결정이 뒤따랐고, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.06.02에는 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전등기됐습니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 임차보증금도 없고, 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 선암동 818 선운더브이레브리티 105동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물 내 제2층 일부 |
| 소유자 | 김승희 · 2023.06.01 소유권이전 · 거래가액 565,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 536,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에스와이 주식회사 / 111,370,507원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2023.06.01 설정된 농협은행주식회사 근저당권이고, 2026.03.26 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권 자체는 2026.06.02 한국주택금융공사로 이전등기됐지만, 말소기준이 되는 근저당권의 설정일은 그대로 2023.06.01입니다.
② 회차별 가격과 미배당 — 유찰되면 채권자 부족액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 536,000,000원 | 488,670,507원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 428,800,000원 | 422,112,000원 | 66,558,507원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 343,040,000원 | 337,437,440원 | 151,233,067원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 488,670,507원이 전액 충족되고, 소유자에게 39,569,493원이 남는 구조입니다. 반면 1회 유찰 시에는 66,558,507원, 2회 유찰 시에는 151,233,067원의 미배당이 발생합니다. 다만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 536,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,760,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 377,300,000원 | 377,300,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 에스와이 주식회사 | 111,370,507원 | 111,370,507원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,569,493원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 서봉동 소재 호남대학교 동측 인근으로, 주변은 연립주택 및 중·소규모 근린생활시설, 미개발 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 연립주택단지까지 차량 출입이 자유롭고, 남측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치합니다. 단지 진입도로는 남측 왕복6차선 규모의 어등대로와 연결됩니다.
- 이용·설비. 연립주택으로 이용 중이며 일반적인 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 준보전산지, 중점경관관리구역이 확인됩니다. 별도 토지정보에는 하천구역 접함, 자연취락지구 접함, 토지거래계약에관한허가구역 포함도 표시돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입과 확인은 불가능했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 직접 확인. 감정가 536,000,000원이 현재 시장가격과 어떤 관계인지 인근·유사 연립주택의 최근 실거래를 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 인테리어·누수·설비 상태 등 실제 수리비 변수는 현장 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.06.01 설정된 농협은행주식회사 근저당권은 2026.06.02 한국주택금융공사로 이전등기돼 있습니다. 입찰 전 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 규제의 실제 적용 범위와 거래·이용 영향은 원문 기준으로 점검하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표의 집행비용과 잔여액은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.06.01 근저당권이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리 때문에 실질취득액이 불어나는 구조는 아닙니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 536,000,000원이고 실질취득도 같은 금액이지만, 이를 시세보다 저렴하다고 뒷받침할 최근 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다. 여기에 내부 미확인과 자연녹지지역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역 등 확인할 요소가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부보다 실제 시세와 현황을 얼마만큼 검증하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
