광주지방법원 2026타경31025. 북구 용두동 미래하이클래스 101동 11층 1102호 아파트입니다. 등기상 핵심은 2017.04.21. 주식회사국민은행 근저당권 72,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 설정된 두 번째 국민은행 근저당권 75,600,000원과 2026.04.07. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 내역은 없지만 점유·임대차 상태를 확정해 단정할 단계는 아니므로, 입찰 전 현황과 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 용두동 1097 미래하이클래스 101동 11층1102호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 하서로483번길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제101동 제11층 제1102호 · 14층 건물 내 11층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김선자 · 2025.09.20. 협의분할에 의한 상속 · 2025.11.10. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 179,496,878원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2017.04.21. 국민은행 근저당이 기준
최초 소유권보존은 2017.03.13. 미래주택건설주식회사 명의로 이뤄졌고, 2017.04.21. 김영조에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 72,000,000원, 75,600,000원 순서로 설정됐으며 첫 번째 근저당권이 말소기준입니다. 2025.11.10. 김선자가 상속을 원인으로 소유권을 이전받았습니다.
2026.01.06. 대성인베스트자산관리대부 주식회사의 강제경매개시결정은 2026.01.09. 취하로 이미 말소됐습니다. 현재 사건은 2026.04.07. 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관)의 강제경매개시결정이며, 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 단정 대신 회차별 가격을 본다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 192,000,000원입니다. 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 주어진 회차 시나리오상 1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 192,000,000원 | 138,584,878원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 153,600,000원 | 176,447,278원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 122,880,000원 | 206,737,198원 |
가격이 내려갈수록 채권자 측 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 유찰에 따른 매각가 하락이 곧바로 추가 권리 인수액 증가로 연결되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 179,496,878원 | 40,912,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치이며, 두 근저당권은 채권최고액 기준입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 179,496,878원 중 40,912,000원이 예상배당되고, 전체 채권 미배당은 138,584,878원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용두중학교 북동측 인근이며, 주위에는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다. 단지 북서측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 11층 1102호입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일 붙임, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 비행안전제3구역 등에 해당하며 대로2류·소로1류·소로2류와 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.04.21. 을구 1번 주식회사국민은행 근저당권 72,000,000원이 말소기준인지 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 임차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 신건 최저가 192,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 판단하지 말고 동일 단지·유사 조건의 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 192,000,000원, 1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 구분하세요.
- 배당표 성격. 근저당권은 채권최고액 기준이고 집행비용도 추정치입니다. 실제 채권액·당해세·최우선변제 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2017.04.21. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 두 번째 근저당권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고, 현재 최저가 192,000,000원을 실거래 시세와 비교할 근거도 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 등기상 인수 구조는 단순하지만, 점유 확인과 가격 검증을 남겨 둔 사건으로 보는 것이 적절합니다. 1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원으로 매각가는 낮아지지만, 어느 가격대가 실제 시세 대비 유리한지는 최근 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
