광주지방법원 2026타경31042. 송정크레지움센트럴 4층 404호 아파트입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이고, 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 권리분석의 기준점은 2018.05.29 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권보다 늦게 발생한 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 항목은 보증금 178,000,000원의 임차권입니다. 금액만 보면 최저가 203,000,000원에 상당히 가깝지만, 김현이 임차인의 전입일은 2018.06.04, 점유개시일은 2018.06.01로 말소기준권리 2018.05.29보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 배당 부족분이 생기더라도 현재 분석상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 12층 중 4층 404호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,593,891원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력 없다
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현이 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2018.06.04 / 2019.09.16 | 178,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
임대차계약일은 2017.07.19, 2020.06.20, 2022.06.18로 기재되어 있고, 확정일자는 165,000,000원에 대해 2019.09.16, 증액된 5,000,000원에 대해 2020.07.10, 증액된 8,000,000원에 대해 2023.11.27입니다. 임차권등기명령은 2024.06.13, 임차권등기는 2024.06.17 이루어졌습니다. 배당요구도 2024.06.17 접수된 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 203,000,000원
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 203,000,000원입니다. 권리인수액이 0원이므로 권리인수 기준 실질취득액도 현재 최저가와 같은 203,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 4,088,235,891원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 4,128,267,491원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 4,160,292,771원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 선순위 채권자가 받는 배당액은 감소하고 총 미배당은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 실거래 비교 없이 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 199,358,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,593,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 우리은행 근저당권 배당으로 계산되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 “송정공원역” 남측 인근으로, 주위에는 아파트·단독주택·학교·상업용 부동산 등이 있는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 12층 중 4층 404호이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 대지권 토지는 일반상업지역·방화지구에 포함되고 소로2류에 접합니다. 비행안전제5구역, 교육환경 보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등의 지정도 기재되어 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 아파트 용도와 역·버스 접근성은 확인되지만 거래가격 비교자료 없이 환금성의 가격 수준을 수치로 단정하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김현이의 전입일 2018.06.04, 점유개시일 2018.06.01, 보증금 178,000,000원 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당권의 채권최고액 4,080,000,000원과 같은 날 기재된 102,000,000원 변경·공동담보 해제 내용을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.07.13 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.11.15 기재되어 있으므로 매각 이후 취급을 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당은 4,088,235,891원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 203,000,000원이 감정가와 같으므로 실거래·호가를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재되어 있으므로 실제 배당표 확정 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “큰 보증금”과 “매수인 인수”는 같은 말이 아니다
이 사건의 임차보증금은 178,000,000원으로 작지 않습니다. 하지만 경매 권리분석에서는 보증금 액수 자체보다 말소기준권리와 전입·점유의 선후관계가 먼저입니다. 김현이 임차인은 말소기준인 2018.05.29 우리은행 근저당보다 늦게 전입·점유를 시작했고, 자료상 대항력은 없습니다. 그래서 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 203,000,000원이 감정가와 동일한 신건이지만, 실거래 비교 없이 이를 저가라고 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 보증금 승계 여부는 비교적 명확하고, 가격 판단은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 가장 일관된 해석입니다.
