광주지방법원 2026타경31065. 광산구 선암동 선운모아엘가 105동 1층 103호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 351,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기 흐름은 2017년 소유자 방소민의 취득과 하나은행 근저당권 설정에서 시작됩니다. 이후 여러 근저당권의 설정·말소와 채권 이전, 카드사 가압류, 지방자치단체 압류, 별도 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

핵심은 후순위 권리의 개수가 아니라 어떤 권리가 말소되고 어떤 부담이 남는가입니다. 현재 등기상 권리관계는 매각으로 정리되는 구조이지만, 실제 점유와 임대관계 및 실거래가격을 확인하지 않은 상태에서 안전성이나 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

삼성카드의 2024.10.14 가압류는 2024.10.18 이미 말소됐습니다. 카인드대부 및 안전대부의 근저당권과 관련 질권도 등기상 말소된 내역이 있으므로, 말소된 채권을 현재 존속하는 채무나 매수인 인수액에 다시 합산해서는 안 됩니다.

2022년 앤알캐피탈대부 근저당권에는 2023년 리드코프로의 권리이전 기록이 있으나, 기초 근저당권은 말소 상태로 표시됩니다. 해당 근저당권과 이전 부기등기의 최종 말소 상태를 등기 원본에서 함께 대조해야 합니다.

② 임차·점유 및 인수 위험

등기상 임차권등기는 확인되지 않으며, 현재 확인된 임차인 신고도 없습니다. 다만 감정평가 관련 기록에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.

따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 점유하고 있다고 단정할 수 없습니다. 점유자가 확인되는 경우 전입 여부, 점유 개시 시점, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부 등을 확인해 대항력과 우선변제권을 별도로 판단해야 합니다.

특히 이 물건의 가격 적정성은 실제 취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 보증금을 인수해야 하는 임차인이 발견될 경우 최저가만을 기준으로 가격이 낮다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 신건 351,000,000원의 적정성은 미확정

감정가와 최저매각가는 모두 351,000,000원입니다. 소유자 방소민의 2017년 등기상 취득 거래가액은 259,000,000원입니다.

그러나 과거 소유권이전 거래가액은 현재 시장가격을 직접 보여주는 자료가 아닙니다. 가격 판단에는 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최근 실거래를 비교해야 합니다.

이 물건은 1층에 위치하므로 동일 단지의 다른 층 거래와 비교할 때에도 층별 가격 차이와 개별 주택 상태를 검토해야 합니다. 현재는 최근 거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 최근 시세보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)

집행비용 및 채권액을 반영한 단순 배당 추정입니다. 하나은행 근저당은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채권 잔액과 확정 배당액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.

이 가정에서는 매각대금에서 집행비용과 표시된 채권액을 배분하고 소유자에게 128,742,898원이 남습니다. 표시된 채권의 미배당액은 0원으로 계산됩니다.

다만 광산구의 세무 관련 압류가 존재합니다. 세금 채권의 실제 금액과 법정기일, 배당순위에 따라 각 채권자의 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

또한 신청채권자의 청구액 174,262,537원과 하나은행 근저당권의 채권최고액 198,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 채권승계 관계 및 실제 배당수령 주체가 확인되기 전에는 위 표를 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 검증은 별개

각 회차의 최저가를 매각가격으로 가정한 계산이며, 실제 유찰 여부나 낙찰가격을 예측한 결과가 아닙니다. 배당액과 인수액은 현재 확인된 권리관계 및 추정 배당을 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광산구 선암동 선운택지개발지구 내 아파트지대입니다. 주변에는 아파트와 상업용 부동산 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 20층 건물의 1층 103호입니다. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스보일러 바닥난방, 화재탐지·경보설비, 스프링클러 및 승강기설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 단지 서측으로 보도가 분리된 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 아파트와 상가의 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다.
• 기타 제한. 비행안전제6구역, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 입찰 전 확인할 사항입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트라는 용도만으로 매도 용이성을 확정할 수 없습니다. 특히 1층이라는 개별 조건을 반영한 최근 거래가격과 거래 빈도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 선운모아엘가 동일·유사 면적의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 층별 가격 차이 및 최근 가격 추세를 대조합니다. 최근 시세 이상으로 응찰하는 상황을 피하기 위해 감정가와 실거래를 구분해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 현황조사와 매각물건명세서에서 점유자 및 임대차관계를 확인합니다. 임차인이 발견되면 전입·점유·확정일자·보증금·배당요구를 확인해 매수인 인수 여부를 다시 분석합니다.
• 채권양도 관계 확인. 하나은행의 근저당권과 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 신청채권 사이의 승계 및 배당수령 관계를 대조합니다.
• 별도 경매사건 확인. 리드코프가 신청한 2026타경30978의 진행 상태와 말소된 근저당권 관련 기록을 확인합니다.
• 세금 압류 확인. 광산구의 세무 관련 압류와 교통지도과 관련 압류가 기재돼 있습니다. 실제 체납액·법정기일·교부청구 및 배당순위를 확인합니다.
• 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 금액을 관리주체에 확인합니다.
• 현장 확인. 1층의 채광·사생활·소음·습기 및 내부 수리 상태를 확인합니다. 실제 매수인 부담은 낙찰가격 외 비용도 포함해 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단은 아직 이르다

광주지방법원 2026타경31065는 2017년 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 아파트 경매입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정되며, 현재 매각가격을 가정한 배당에서도 표시된 채권의 미배당액은 없습니다.

그러나 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 임차인이나 점유자의 법적 지위를 확정할 수 없고, 세금 압류와 채권양도 관계 역시 최종 배당에 영향을 줄 수 있는 확인사항입니다.

가격 측면에서는 최저가 351,000,000원과 비교할 최근 실거래 근거가 확보되지 않았습니다. 따라서 신건 가격이 싸거나 비싸다고 단정하지 않으며, 유찰 시나리오만으로 가격 메리트를 인정하지도 않습니다.

결론적으로 등기상 권리 소멸 구조는 확인되지만, 점유·배당·시세 검증을 완료하기 전까지 입찰가격 판단은 보류하는 것이 타당합니다.