광주지방법원 2026타경31104. 그랜드센트럴 104동 14층 1404호 아파트입니다. 등기상 소유자는 장희정이고, 말소기준권리는 2025.02.21 설정된 주식회사대성파트너스대부의 근저당권으로 채권최고액은 82,500,000원입니다. 이 근저당 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기 순위가 아니라 임차관계입니다. 임차인 임정훈은 2020.10.13 전입했고, 보증금은 283,500,000원입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으며, 배당요구는 2026.04.22 했지만 우선변제권은 확인되지 않습니다. 예상배당표도 해당 보증금을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 104동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상32층 건물 내 14층 1404호 |
| 소유자 | 장희정 · 거래가액 337,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 493,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대성파트너스대부 / 64,080,876원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2025.02.21 주식회사대성파트너스대부 근저당권입니다. 임차인 임정훈의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2020.10.13이므로 대항력이 인정된 상태입니다. 반면 2024.09.12 롯데캐피탈 가압류, 2024.12.27 동구 압류, 2025.12.26 동구 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2026.04.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 283,500,000원 전액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정훈 | 1404호 | 2020.10.13 | 283,500,000원 | 2026.04.22 | 대항력 有 우선변제 확인 안 됨 |
1회 유찰 시 매각가 394,400,000원에도 인수액은 283,500,000원이므로 실질취득액은 677,900,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 315,520,000원에도 같은 인수액을 더한 실질취득액은 599,020,000원입니다. 제공된 회차 범위에서는 낙찰가가 보증금보다 높기 때문에 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득액도 내려가지만, 어느 회차에서도 보증금 인수 부담 자체는 없어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 493,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,330,000원 |
| 인수 · 임차인 임정훈 보증금 | 283,500,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대성파트너스대부 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 403,170,000원 |
임차보증금 283,500,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 인수하는 금액으로 계산돼 있습니다. 근저당권 채권최고액 82,500,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 실제 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주동부소방서 북측 인근으로, 주위에는 아파트·주택·원룸·근린상가 등이 소재한 주거지대입니다. 대상 단지는 19개동으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상32층 건물 내 14층 1404호이며 계단식입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 급·배수, 엘리베이터, 소화전, 주차장, 공시청시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 3차선, 남동측 3차선, 북동측 5차선 아스팔트포장도로 및 보도와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·준주거지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·정비구역 등으로 지정돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 최저가 493,000,000원에 인수 283,500,000원을 더한 776,500,000원이 실제 비교 기준입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 임정훈은 2020.10.13 전입으로 말소기준권리보다 선순위이며, 예상배당상 보증금 283,500,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
- 우선변제권 확인. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 질권관계 확인. 근저당권부채권에 2025.06.11 양승병의 질권설정이 있으므로 배당 및 말소 관계를 원본 등기와 배당절차에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 단지·동일 유형의 최신 거래를 확인한 뒤 776,500,000원 기준으로 가격 메리트를 검토해야 합니다.
맺으며 — “4.93억 낙찰”이 아니라 “7.765억 취득”
이 사건의 숫자는 간단하지만 의미는 무겁습니다. 신건 최저가는 493,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 283,500,000원이 매수인에게 그대로 넘어갑니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 776,500,000원입니다. 말소기준 이후의 권리만 보고 “권리가 정리된다”고 접근하면 인수보증금을 놓치게 됩니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총 취득부담입니다. 실거래 자료가 확인되지 않은 만큼, 가격 판단은 동일 단지 최신 거래를 확보한 뒤 이 실질취득액과 비교하는 순서가 필요합니다.
