광주지방법원 2026타경31114. 운암동 수하임아파트 101동 19층 1902호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2017.05.04 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,886,000,000원이고 공동담보목록 제2017-2702호가 붙어 있으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
임차권자 김재이는 임대차계약일자 2023.06.26, 주민등록일자와 점유개시일자 2023.07.24, 확정일자 2023.08.09, 임차보증금 162,900,000원으로 등기되어 있습니다. 주민등록·점유개시가 2017.05.04 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다. 배당요구도 2024.10.22 이루어졌으며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 19층1902호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 서강로 174 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 19층 건물내 19층 1902호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
등기상 핵심 순서는 명확합니다. 2017.05.04 우리은행 근저당권이 먼저이고, 김재이의 임대차·주민등록·점유개시는 2023년으로 뒤에 있습니다. 따라서 임차인은 선순위 대항력 임차인이 아니며, 임차권등기 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.04.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재이 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 162,900,000원 | 2023.07.24 | 2023.08.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 209,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 209,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 209,000,000원입니다.
동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 수치는 확인되지 않아, 이 금액을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리상 인수 위험이 없다는 점과 가격 메리트는 별개의 문제이므로, 신건 응찰 전에는 실제 거래가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,726,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 205,274,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,726,000원을 제외한 205,274,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 교부액은 0원입니다. 근저당권은 공동담보목록이 있는 채권최고액 기준이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한국폴리텍대학 광주캠퍼스 북서측 인근이며, 부근은 아파트단지 등으로 형성되어 있고 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 19층 1902호이며 사용승인일은 2017.04.26입니다.
- 설비. 위생·급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주자장이 시설되어 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 왕복 4차선 도로와 접하며 제3종일반주거지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 현황조사. 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사되었고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위. 김재이의 전입·점유 2023.07.24가 말소기준 2017.05.04보다 뒤라는 점을 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 수치가 없으므로 최저가 209,000,000원을 시세 대비 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 공동담보. 우리은행 근저당권은 채권최고액 5,886,000,000원에 공동담보목록 제2017-2702호가 붙어 있으므로 실제 채권·배당관계를 확인하세요.
- 부기등기. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 효력을 입찰 전 확인하세요.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐으므로 내부 상태와 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “임차보증금이 커도, 대항력 순서가 먼저다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 162,900,000원이지만, 권리분석의 결론은 금액보다 순위에서 갈립니다. 말소기준 우리은행 근저당권은 2017.05.04, 임차인의 주민등록·점유개시는 2023.07.24이므로 대항력이 없고 임차권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 신건 209,000,000원 낙찰을 가정해도 실질취득액은 209,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실만으로 현재 최저가가 유리한 가격이라는 결론까지 이어지지는 않습니다. 최근 실거래 비교 수치가 없는 만큼 가격은 별도로 검증해야 하며, 공동담보 근저당과 금지사항등기, 민간임대주택등기의 실제 매각 후 처리도 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
