서울남부지방법원 2025타경10864. 강서구 등촌동 ‘더시크릿등촌’ 제4층 제405호, 전용 27.63㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 현 소유자는 임형순이며, 한국주택금융공사가 376,895,553원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 2019년 강구수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 2022.09.30. 주택도시보증공사 가압류입니다.

핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 김민섭은 임대차계약일 2021.12.21., 확정일자 2021.12.22., 전입 및 점유개시일 2022.01.13.로 확인됩니다. 말소기준권리인 2022.09.30. 가압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 다만 최저가 가정 배당만으로 330,000,000원의 보증금이 전액 변제되지 않아 잔액을 매수인이 떠안습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심

2019년 설정된 강구수산업협동조합 근저당권은 같은 해 12월 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.09.30. 주택도시보증공사 가압류이며, 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김민섭의 전입·점유는 말소기준일보다 앞서므로, 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금채권의 대항력은 남아 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 확인된 잔액 인수 174,302,080원

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다

더시크릿등촌 전용 27.57㎡~28.64㎡의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 전체 평균은 302,400,000원이지만, 가격 판단에는 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 309,000,000원, 최신 거래는 2026.03.의 310,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 3.7% 높은 흐름입니다.

최저매각가 158,720,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 51.4%로 보입니다. 그러나 이 비교는 선순위 임차보증금 인수를 빠뜨린 숫자입니다. 최저가에 확인된 인수액 174,302,080원을 더한 실질취득은 333,022,080원으로, 최근 12개월 평균 309,000,000원의 107.8%, 최신 거래 310,000,000원의 약 107.4%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전부가 김민섭 보증금에 배당되지만, 보증금 잔액 174,302,080원은 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 승계되어 최저가 가정 실질취득은 333,022,080원이 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 낙찰가뿐

4회 또는 5회 유찰을 가정해도 최저가 감소분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 전환됩니다. 실질취득은 각각 332,577,664원과 332,222,131원으로, 여전히 보증금 330,000,000원에 집행비용이 더해지는 수준입니다. 추가 유찰이 곧 가격 메리트로 이어지는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 7층 건물의 제4층 제405호입니다. 사용승인일은 2019.11.29.입니다.
• 입지. 백석초등학교 동측 인근이며, 주위에 다세대주택·연립주택·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비·도로. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있으며, 부지 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 대지로, 토지면적은 391.9㎡, 공시지가는 4,308,000원/㎡입니다. 평지의 정방형 토지이며 소로한면에 접합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역, 교육환경 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상태는 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 20세대 소규모 다세대이며, 확인된 실거래는 5건입니다. 단지 경매 통계상 평균 2.4회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담 계산. 입찰가에 김민섭의 미배당 보증금 인수액을 반드시 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 배당기일까지 발생하는 집행비용과 실제 배당순위에 따라 김민섭의 최종 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표와 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 별도 점유 정보 확인. 성명·보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 점유 정보가 있어, 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
• 국세 압류 확인. 부천세무서장의 압류가 등기돼 있으므로 조세의 법정기일과 당해세 여부가 실제 배당 및 부담에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 내부구조·사용상태·수리비를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 시세 기준. 전체 평균 302,400,000원보다 최신 거래 310,000,000원과 최근 12개월 평균 309,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 인수액을 포함한 총비용과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “유찰 횟수보다 선순위 보증금이 가격을 결정한다”

이 물건은 감정가 310,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저매각가가 158,720,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 반값 물건처럼 보이지만, 대항력 있는 김민섭의 보증금 330,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 배당받지 못한 174,302,080원을 매수인이 인수하면 실질취득은 333,022,080원이 됩니다.

최근 12개월 실거래 평균은 309,000,000원, 최신 거래는 310,000,000원입니다. 실질취득이 두 기준을 모두 웃돌고, 20세대 소규모 다세대의 환금성, 3회 유찰, 성명·보증금·전입일이 특정되지 않은 별도 점유 정보까지 겹칩니다. 권리 인수는 크고, 가격 메리트는 없으며, 미확인 점유 위험도 남아 있는 구조입니다. 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 인수를 포함한 총부담입니다.