101,581,000원
서울남부지방법원 2025타경10864. 강서구 등촌동 더시크릿등촌 제4층 제405호, 전용 27.63㎡에 대응하는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 김민섭은 2022.01.13 전입·점유했고 확정일자는 2021.12.22입니다. 말소기준권리는 2022.09.30 주택도시보증공사의 가압류이므로, 전입일이 그보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다.
보증금은 330,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 101,581,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,222,134원을 먼저 빼고 임차인에게 99,358,866원이 배당되며, 남은 230,641,134원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰대금만 보면 1억 초반이지만 실제 부담은 101,581,000원 + 230,641,134원 = 332,222,134원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 646-38 더시크릿등촌 제4층 제405호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 공항대로57길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 27.63㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 · 제4층 제405호 · 사용승인 2019.11.29 |
| 소유자 | 임형순 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 101,581,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 376,895,553원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
등기부상 강구수산업협동조합 근저당권은 2019.12.18 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류와 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김민섭의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 있으므로 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 보증금 3.30억이 낙찰가보다 크다
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민섭 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.13 | 2021.12.22 | 330,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
더시크릿등촌의 면적 매칭 실거래는 5건이고, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 309,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 310,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 그 이전 거래 대비 3.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.57㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 27.63㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 2024.06 | 27.63㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 2023.07 | 28.64㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2021.07 | 28.64㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 309,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 32.9%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차에서 매수인의 실질부담은 332,222,134원으로 최근 12개월 평균 309,000,000원과 최신 거래 310,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 “1.02억에 살 수 있다”거나 “시세의 3분의 1 가격”이라고 평가하면 권리관계를 빠뜨린 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,222,134원 |
| 1. 임차인 김민섭 보증금 | 330,000,000원 | 99,358,866원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 376,895,553원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김민섭 보증금 중 배당되지 않는 230,641,134원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황은 재확인이 필요합니다.
- 건물. 2019.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층/지상7층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 남서측 약 8미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,308,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성 참고. 더시크릿등촌은 20세대 규모이고 동일·유사 면적 실거래는 5건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해 보지 말 것. 현재 최저가 101,581,000원에 인수액 230,641,134원이 더해져 실질취득은 332,222,134원입니다.
- 김민섭 임차보증금 잔액 확인. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
- 추가 주거 기재 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이므로 현황조사·명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 유찰 횟수에 현혹되지 말 것. 5회 유찰됐지만 인수액이 반대로 커지는 구조라 낙찰가 하락이 총부담 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 309,000,000원, 최신 거래 310,000,000원과 실질취득을 비교해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 내부구조와 이용상황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.02억 낙찰”이 아니라 “약 3.32억 실질취득”
이 사건은 유찰 횟수와 낮은 최저가만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리관계를 반영하면 정반대입니다. 대항력 있는 김민섭의 보증금 330,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 230,641,134원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 332,222,134원으로, 최근 12개월 실거래 평균 309,000,000원과 최신 거래 310,000,000원을 모두 웃돕니다.
또한 이미 5회 유찰됐고 용도는 다세대이며, 추가 주거 기재의 대항력도 확인되지 않았습니다. 이 물건의 판단 기준은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “임차보증금 인수를 포함한 총부담이 시세와 비교해 어디에 있는가”입니다. 현재 데이터 기준으로는 낮은 최저가 자체가 가격상 이점으로 연결되지 않습니다.
