서울동부지방법원 2025타경51614. 서울 성동구 성수동1가 트리마제 102동 12층 1204호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 백창주이며 2017.09.25 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤 설정된 하나은행 후순위 근저당, 피에프씨테크놀로지스 근저당, 다수의 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
권리의 숫자는 많지만 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 핵심은 선순위 인수권리가 없다는 점입니다. 임차인 최재진은 2025.04.25 전입했고 2025.09.02 배당요구를 했으나, 전입일이 2017.09.25 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 정확한 우선변제 순위는 판단을 유보해야 하지만, 현재 확인되는 권리관계에서는 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51614 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동1가 718 트리마제 102동 12층1204호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 152.1556㎡ · 지상46층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 백창주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 7,390,000,000원 / 4,729,600,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문형우 / 223,520,961원 |
| 말소기준 | 2017.09.25 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 권리는 많지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2017.09.25 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,980,000,000원이고, 2024.05.08 변경등기에는 채권최고액 1,600,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2024.05.14 하나은행 3,600,000,000원 근저당, 2024.10.07 피에프씨테크놀로지스 780,000,000원 근저당과 2025년 이후 다수 가압류·압류는 모두 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재진 | 1204호 | 2025.04.25 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득가’로 봐도 최근 시세 아래
이 사건은 인수액이 0원이므로 실질취득가는 현재 최저매각가와 같은 4,729,600,000원입니다. 트리마제 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 5,929,166,666원, 최신 거래는 2026.01의 6,180,000,000원입니다. 실질취득가는 최근 12개월 평균의 79.8%로, 현재 회차에서는 시세 대비 가격 여유가 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 140.31㎡ | 6 | 6,180,000,000원 |
| 2025.09 | 152.16㎡ | 14 | 7,050,000,000원 |
| 2025.06 | 140.31㎡ | 6 | 5,650,000,000원 |
| 2025.06 | 140.31㎡ | 30 | 6,000,000,000원 |
| 2025.06 | 140.31㎡ | 40 | 5,800,000,000원 |
| 2025.06 | 152.16㎡ | 7 | 6,400,000,000원 |
| 2025.06 | 140.31㎡ | 34 | 5,700,000,000원 |
| 2025.05 | 140.31㎡ | 16 | 5,650,000,000원 |
| 2025.05 | 152.16㎡ | 3 | 5,900,000,000원 |
| 2025.03 | 140.31㎡ | 24 | 5,500,000,000원 |
| 2025.03 | 152.16㎡ | 3 | 5,920,000,000원 |
| 2025.03 | 140.31㎡ | 28 | 5,400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 5,929,166,666원 |
최근 거래 표본은 140.31㎡와 152.16㎡가 함께 포함되어 있으며, 전체 범위는 5,400,000,000원~7,050,000,000원입니다. 본건과 면적이 맞는 152.16㎡ 거래도 2025.03 5,920,000,000원, 2025.05 5,900,000,000원, 2025.06 6,400,000,000원, 2025.09 7,050,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 단순 감정가 할인율뿐 아니라 최근 거래 수준으로 보더라도 현재 실질취득가 4,729,600,000원은 낮은 구간에 놓입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 4,729,600,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 3,783,680,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 3,026,944,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 4,729,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,696,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,980,000,000원 | 1,980,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,600,000,000원 | 2,699,904,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 피에프씨테크놀로지스주식회사 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 비전스튜디오 | 2,558,673,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 문형우 | 219,766,996원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 설경구 | 1,458,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 문형우 | 미상 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 김재중 | 602,260,274원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 빌랑스 신기술조합 제6호의 | 564,731,936원 | 0원 |
| 11. 갑구 12번 가압류 · 빌랑스에이치엠지신기술조합제2호의공동업무 | 564,731,936원 | 0원 |
| 12. 갑구 13번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 223,520,961원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 총액 12,551,685,103원 중 4,679,904,000원이 배당되고, 미배당은 7,871,781,103원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 49,696,000원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울경일초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 서울숲역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상46층 건물 내 12층이며, 난방·위생·급배수·주차·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 북동측 약22미터, 남동측 약8미터, 남서측·북서측 약15미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성수전략정비구역 관련 지구단위계획구역이며 교육환경보호구역·철도보호지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 16,070,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 트리마제는 688세대이며 준공일은 2017.05.29입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구와 우선변제관계는 매각물건명세서·배당요구서 원본을 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 임차인 최재진이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 절차는 별도로 준비해야 합니다.
- 하나은행 선순위 근저당 변경등기 확인. 2017.09.25 최초 채권최고액 1,980,000,000원 뒤 2024.05.08 채권최고액 1,600,000,000원 변경등기가 있으므로 최신 등기사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 고가 물건 환금성. 현재 최저가는 최근 실거래보다 낮지만 트리마제 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 매각률 0.0%이므로 낙찰 후 재매각 유동성까지 보수적으로 계산해야 합니다.
- 비교거래 면적 구분. 최근 12개월 표본에는 140.31㎡와 152.16㎡가 함께 있으므로 본건과 면적이 맞는 152.16㎡ 거래를 우선 비교해야 합니다.
- 세금·관리비·현황 확인. 배당표에 반영되지 않은 세금과 점유·관리 상태는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 고가 물건의 가격과 환금성
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.09.25 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 최재진의 2025.04.25 전입은 그보다 늦습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸해 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차만 놓고 보면 불리하지 않습니다. 인수 0원이므로 실질취득가는 4,729,600,000원으로 고정되고, 이는 최근 12개월 평균 5,929,166,666원의 79.8%입니다. 최신 거래 6,180,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 다만 이미 2회 유찰됐고 트리마제 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크보다 절대금액이 큰 고가 아파트의 응찰가·명도·환금성을 얼마나 보수적으로 관리하느냐가 핵심입니다.
