서울동부지방법원 2025타경51616. 송파구 가락동 문정로 125에 있는 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(세탁소: 삼양크리닝)입니다. 소유자는 원영희이고 2005.04.26 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기부에 기재됐던 신한은행 근저당 2건은 2026.04.17 해지로 말소됐으며, 제공된 권리판단상 말소기준은 2025.06.20 강제경매개시결정입니다.
문제는 임차인입니다. 김정일은 203호 중 25㎡를 점유하고, 전입일은 2004.08.21입니다. 이는 말소기준인 2025.06.20보다 훨씬 앞서며, 권리판단에서도 대항력 있음으로 분류됐습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 550,000원입니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없어 예상배당에서는 보증금이 배당되지 않습니다. 결과적으로 낙찰자는 이 20,000,000원을 별도로 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 199 2층 203호 · 도로명주소 서울특별시 송파구 문정로 125 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(세탁소: 삼양크리닝) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 2층 203호 · 사용승인 1985.07.31 |
| 소유자 | 원영희 · 단독소유 · 2005.04.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 448,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구동현 / 29,182,649원 |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기 자체는 복잡하지 않습니다. 2012.08.10 채권최고액 32,500,000원, 2013.07.02 채권최고액 26,400,000원의 신한은행 근저당이 있었지만 두 권리 모두 2026.04.17 해지로 등기부상 말소됐습니다. 따라서 제공된 기준권리는 2025.06.20 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정일 | 203호 25㎡ | 2004.08.21 | 20,000,000원 | 550,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
확정일자는 기재돼 있지 않고 예상배당에서도 우선변제권이 없는 것으로 반영됐습니다. 이에 따라 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액은 0원이며, 보증금 20,000,000원은 낙찰자 측에 남습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석되는 사건입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 468,000,000원으로 봐야 한다
현재 회차는 감정가 448,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 매수인이 인수할 임차보증금이 20,000,000원이므로 경제적 부담은 468,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 358,400,000원에 인수 20,000,000원이 남고, 2회 유찰 시에도 매각가 286,720,000원에 같은 20,000,000원 인수액이 남는 구조입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 448,000,000원 | 20,000,000원 | 411,937,351원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 358,400,000원 | 20,000,000원 | 323,399,751원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 286,720,000원 | 20,000,000원 | 252,723,271원 |
④ 실거래 자료 — 숫자는 크지만 직접 비교는 금물
단지명은 프라자로 집계돼 있고 672세대, 사용승인일은 1985.07.31입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 1,662,916,666원, 최신 거래는 2025.11의 2,075,000,000원입니다. 다만 거래 표본 면적은 84.67㎡·133.76㎡·134.09㎡이고, 본건 비교 대상면적은 56.835㎡이며 무엇보다 본건은 근린생활시설입니다. 따라서 이 아파트 실거래를 본건의 직접 시세로 적용해 “448,000,000원이 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 133.76㎡ | 6 | 2,075,000,000원 |
| 2025.10 | 133.76㎡ | 3 | 1,500,000,000원 |
| 2025.09 | 84.67㎡ | 2 | 1,650,000,000원 |
| 2025.09 | 84.67㎡ | 9 | 1,595,000,000원 |
| 2025.09 | 84.67㎡ | 7 | 1,600,000,000원 |
| 2025.09 | 134.09㎡ | 3 | 1,850,000,000원 |
| 2025.09 | 84.67㎡ | 6 | 1,630,000,000원 |
| 2025.09 | 84.67㎡ | 4 | 1,600,000,000원 |
| 2025.09 | 84.67㎡ | 3 | 1,590,000,000원 |
| 2025.09 | 133.76㎡ | 12 | 1,790,000,000원 |
| 2025.09 | 133.76㎡ | 12 | 1,790,000,000원 |
| 2025.08 | 133.76㎡ | 6 | 1,285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,662,916,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 인수. 임차인 김정일 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 구동현 | 29,182,649원 | 29,182,649원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 411,937,351원 |
임차인 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않으므로 도넛 차트의 매각대금 배분에는 포함되지 않습니다. 해당 금액은 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2층 203호는 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가상 세탁소 ‘삼양크리닝’으로 조사됐습니다.
- 입지. 서울송파중학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지가 주를 이루고 다세대주택·빌라·점포·상가가 혼재한 주상혼용지역이며, 근거리에 학교·시장·근린공원·관공서가 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 시내버스정류장이 도보 약 1~2분, 지하철 5호선 개롱역이 도보 약 10여분 거리에 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 단지. 본건이 속한 상가건물은 지하 1층~지상 3층, 총 55호이며 가락프라자아파트 단지는 11개동 672세대입니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 포장도로, 북서측 노폭 약 5~6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 11,300,000원/㎡. 정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 아파트단지 내 상가라는 배후수요 요소는 있으나, 본건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 아파트 실거래만으로 매각가격과 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 20,000,000원 반영. 응찰가 계산에서 별도 비용처럼 반드시 더해 실질취득액으로 비교하세요.
- 임차인 점유 확인. 김정일이 203호 25㎡를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 실제 점유 범위와 현재 영업·인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 20,000,000원·월세 550,000원, 확정일자 없음으로 조사됐으므로 계약서와 현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
- 상가 시세를 따로 검증. 제시된 최근 실거래 12건은 84.67㎡ 이상 아파트 거래입니다. 본건 근린생활시설의 직접 비교사례로 사용하지 마세요.
- 임대수익 확인. 현재 월세 550,000원이 조사돼 있으므로 실제 임대차 존속 여부와 관리비·공실 가능성을 함께 점검하세요.
- 규제 확인. 정비구역, 도로·연결녹지 저촉 등 토지이용계획상 제한사항이 있으므로 사업·용도변경 가능성을 전제로 입찰한다면 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리비용까지 합친 468,000,000원이 출발점
이 사건에서 눈에 띄는 것은 448,000,000원의 신건 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 김정일의 대항력과 배당되지 않는 보증금 20,000,000원입니다. 따라서 신건에서의 경제적 취득부담은 468,000,000원으로 봐야 합니다.
또 하나 중요한 점은 가격 비교자료입니다. 단지 최근 12개월 평균 1,662,916,666원과 최신 거래 2,075,000,000원은 숫자만 보면 본건 가격보다 크게 높지만, 해당 거래는 84.67㎡~134.09㎡ 아파트이고 본건은 2층 근린생활시설입니다. 용도와 면적이 다른 거래를 근거로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건은 등기상 담보권보다 선순위 임차인 인수와 근린시설 자체의 적정가 검증이 승부처입니다.
