서울북부지방법원 2024타경6038. 강북구 수유동 성우빌라 5층 501호로, 2007년 사용승인된 7세대 규모 다세대주택입니다. 감정평가상 방 3개·거실·주방·욕실·발코니·현관으로 이용 중이며 대상면적은 69.27㎡입니다. 감정가 364,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 291,200,000원입니다.
등기 흐름은 단순해 보이지만 한 가지를 정확히 구분해야 합니다. 2007년 우리은행 근저당 130,000,000원과 2010년 이광자 근저당 65,000,000원은 각각 2014년 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 매각으로 소멸하는 권리의 기준은 2014.12.15. 설정된 우리은행 근저당 172,700,000원으로 보는 것이 타당합니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경6038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로34길 9, 5층 501호 (수유동, 성우빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 69.27㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 · 2007.07.23. 사용승인 · 총 7세대 |
| 소유자 | 강갑중 (2014.05.12. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 291,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 150,766,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2014년 우리은행 근저당
② 시세 비교 — 한 번 유찰돼도 최근 거래보다 높다
성우빌라의 제공된 거래 표본은 대상면적 69.27㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 거래 면적은 54.7㎡ 또는 58.21㎡이므로 총액만으로 완전히 동일한 물건처럼 비교할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 291,200,000원은 최근 12개월 거래 평균 205,000,000원의 142.0%로, 현 회차를 곧바로 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 54.7㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 2023.12 | 58.21㎡ | 2층 | 210,000,000원 |
| 2023.12 | 58.21㎡ | 2층 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 58.21㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 4건 | 211,250,000원 |
제공된 최신 거래는 2024.02.의 195,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 205,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래보다 10.9% 하락한 흐름입니다. 하락 추세에서 현재 최저가가 최근 평균의 142.0%라면, 감정가 대비 20% 할인만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 291,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,876,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 이광자 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 우리은행 | 172,700,000원 | 91,323,200원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서순덕 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 김명희·이다롱 | 850,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 경기남부수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 시뮬레이션상 채권 총액은 1,467,700,000원, 채권자 배당액은 286,323,200원, 미배당액은 1,181,376,800원입니다. 다만 말소된 근저당이 포함돼 있고 국세·지방세 금액이 확정되지 않아 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 혜화여자고등학교 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3~4m 도로와 접합니다. 다세대주택의 주차·진출입 여건은 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 건물. 2007.07.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 도시가스보일러 개별난방을 갖췄습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역이며 교육환경 보호구역과 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 232㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 다세대주택 건부지이며 공시지가는 2,580,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이며 제공된 동일 건물 거래 표본도 4건으로 많지 않습니다. 아파트보다 개별 물건 상태와 도로·주차 조건에 따른 가격 편차가 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2007년 우리은행 근저당과 2010년 이광자 근저당은 말소됐습니다. 2014.12.15. 우리은행 근저당을 기준으로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·현장 방문을 통해 점유자와 전입일을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 배당과 명도 위험을 판단할 수 있습니다.
- 면적 일치 시세 확보. 제공 거래는 54.7㎡·58.21㎡로 대상면적 69.27㎡와 다릅니다. 인근 유사 면적 다세대의 거래가와 매물을 별도로 비교하세요.
- 가격 착시 경계. 1회 유찰 후에도 최저가가 최근 12개월 평균의 142.0%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 도로·주차 확인. 남측 약 3~4m 도로의 차량 교행, 주차 방식, 5층 접근성 및 엘리베이터 유무를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 제공 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당이 포함돼 있으므로 실제 배당표로 사용하지 말고 원본 채권계산서와 등기내역을 기준으로 재산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대확인서와 체납 관리비를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 먼저다
이 물건의 등기권리는 2014.12.15. 우리은행 근저당을 기준으로 정리할 수 있고, 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임대관계가 미상이라 등기상 인수 0원만 믿고 점유조사를 생략해서는 안 됩니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 291,200,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 142.0%이며, 최근 가격 흐름도 -10.9%입니다. 비교 거래 면적이 대상과 달라 최종 시세는 보정해야 하지만, 현재 자료에서 가격 메리트를 확인할 근거는 없습니다. 등기상 권리는 정리 가능, 점유는 미확인, 가격은 고평가 구간. 현 회차에서는 유찰 횟수보다 면적이 일치하는 시세와 실제 점유관계를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
