서울북부지방법원 2024타경6038. 서울 강북구 수유동 성우빌라 5층 501호 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 강갑중이며, 2014.05.12 증여로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2014.12.15 설정된 주식회사우리은행 근저당권 172,700,000원입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 364,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 186,368,000원까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래는 54.7㎡와 58.21㎡이고 대상 비교 기준 면적은 69.27㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 205,000,000원, 최신 거래는 195,000,000원이지만 최근 가격 추세는 -10.9%로 내려가는 흐름이므로 현재 최저가의 할인폭을 그대로 가격 메리트로 해석하기보다는 개별 물건 상태와 면적 차이를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경6038 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로34길 9, 5층501호 (수유동,성우빌라) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 비교 기준 면적 69.27㎡ · 5층 501호 |
| 이용상태 | 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용중 |
| 소유자 | 강갑중 · 2014.05.12 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 186,368,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 150,766,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·전입관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준은 2014.12.15 우리은행 근저당권이며, 이후 남아 있는 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 하락 추세와 면적 차이를 먼저 본다
성우빌라(468-202)는 7세대 규모이고 2007.07.23 사용된 건물입니다. 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 다만 거래 면적은 54.7㎡ 또는 58.21㎡로, 대상 비교 기준 면적 69.27㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 54.7㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2023.12 | 58.21㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.12 | 58.21㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 58.21㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 205,000,000원 |
현재 최저매각가 186,368,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 90.9%입니다. 최신 거래는 195,000,000원입니다. 다만 최근 거래군과 과거 거래를 비교한 추세가 -10.9%이고, 대상과 실거래 면적도 불일치합니다. 따라서 전체 실거래 평균 211,250,000원이나 단순 할인율만 보고 가격 점수를 높게 잡는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,368,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,409,152원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 172,700,000원 | 172,700,000원 |
| 3. 가압류 · 김명희 | 850,000,000원 | 10,258,848원 |
| 4. 가압류 · 경기남부수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 186,368,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,222,700,000원, 예상 배당액은 182,958,848원이며 미배당액은 1,039,741,152원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 혜화여자고등학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물의 501호이며, 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 3-4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 232.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 공시지가 2,580,000원/㎡입니다.
- 환금성. 7세대 규모이며 관련 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 전입관계를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 비교 보수적으로. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 90.9%지만 실거래 면적이 대상 비교 기준 면적과 일치하지 않고 최근 추세도 -10.9%입니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 3회 유찰 가격은 186,368,000원이며, 4회 유찰 시 149,094,400원, 5회 유찰 시 119,275,520원으로 계산되어 있습니다.
- 건물·도로 조건 확인. 7세대 다세대이고 남측 약 3-4미터 도로에 접하므로 현장 접근성과 개별 호수 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.12.15 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 감정가 364,000,000원에서 3회 유찰되어 186,368,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 205,000,000원의 90.9%지만, 최신 거래는 195,000,000원이고 최근 추세는 -10.9%입니다. 더구나 비교 실거래 면적이 대상 비교 기준 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수위험보다 시세의 질·환금성·실제 점유관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
