서울동부지방법원 2025타경51736. 서울 강동구 길동 ‘강동큐브2차’ 8층 802호, 전용 15.12㎡의 오피스텔로 표시된 물건이며 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 박정일이며 2021.10.25. 거래가액 110,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 경매는 서울보증보험 주식회사가 103,663,760원을 청구해 신청한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 ‘2회 유찰돼 70,400,000원이 됐다’는 숫자가 아닙니다. 말소기준으로 선언된 2025.03.17. 강동구 압류보다 앞서 2023.09.26. 전입·점유가 시작됐고, 2023.08.31. 확정일자를 받은 103,000,000원 임차보증금의 주택임차권등기가 2024.02.29. 설정되어 있습니다. 배당표상 현재 최저가에서 임차보증금에 배당되는 금액은 68,732,800원, 부족분은 34,267,200원입니다. 따라서 포기 확약의 적용범위가 이 선순위 임차권 전체를 확실하게 정리하지 못한다면, 최저가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층 802호 · 도로명 서울특별시 강동구 진황도로 85 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태 도시형생활주택(원룸형) · 전용 15.12㎡ · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 박정일 (2021.10.25. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 70,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 103,663,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 2013.04.30. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상15층 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
2013년 신한은행 근저당권은 2018.05.23. 이미 말소됐고, 2024.03.22. 김수진의 10,600,000원 가압류 역시 2024.06.21. 해제로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준권리는 2025.03.17. 강동구 압류입니다. 그런데 임차권 관련 전입·점유 및 확정일자가 모두 그보다 앞섭니다. 등기부상 한국토지주택공사의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인은 1명
한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 신고된 보증기관이므로 103,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인으로 집계되는 사람은 지주택 1명입니다. 다만 지주택은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 ‘있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 103,000,000원 | 2023.09.26 / 2023.08.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 |
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 비교해야 한다
강동큐브(2차) 동일 면적대 실거래 전체 12건 평균은 100,916,666원이지만, 이 수치는 과거의 120,000,000원 거래 등이 섞여 있어 현재 가격판단의 우선 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 6건 평균은 92,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 95,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -16.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 15.12㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.12㎡ | 11 | 94,000,000원 |
| 2026.02 | 15.12㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 15.12㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2025.09 | 15.12㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 15.12㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.12㎡ | 6건 | 92,000,000원 |
표면적인 최저가 70,400,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%이므로 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 선순위 보증금 미배당 인수가 남는 경우 최저가만으로 시세를 비교하면 안 됩니다. 보증금 103,000,000원을 기준으로 한 실질취득 수준은 최근 12개월 평균 92,000,000원과 최신 거래 95,000,000원보다 오히려 높습니다. 따라서 ‘70,400,000원이니 시세보다 싸다’는 결론은 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,667,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 103,000,000원 | 68,732,800원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 103,663,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 한국토지주택공사 임차보증금 미배당분은 34,267,200원이며 매수인 인수로 계산됩니다. *서울보증보험이 제출한 포기 확약에 해당하는 잔존청구는 실질 0원으로 보되, 그 확약을 한국토지주택공사 임차권 및 지주택의 미상 권리까지 자동 적용할 수는 없습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 64% | 70,400,000원 | 34,267,200원 | 실질취득은 보증금 수준에서 형성 |
| 3회 유찰 · 51% | 56,320,000원 | 48,093,760원 | 최저가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 · 41% | 45,056,000원 | 59,155,008원 | 저가 낙찰처럼 보여도 총 부담은 크게 줄지 않음 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 3회 유찰 시 최저가는 56,320,000원으로 내려가지만 인수 계산액은 48,093,760원으로 늘고, 4회 유찰 시 최저가는 45,056,000원까지 내려가도 인수액은 59,155,008원으로 증가합니다. 대항력 있는 보증금 인수 구조에서는 낙찰가가 내려간다고 실질취득비용까지 같은 폭으로 내려가는 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 15.12㎡입니다.
- 교통. 수도권 지하철 5호선 길동역 남서측 인근이며, 남서측에는 강동역이 위치합니다. 양재대로·천호대로 주변으로 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.
- 주변환경. 다세대·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 도로. 남측 폭 약 20m 내외, 서측 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 9,477,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 강동큐브(2차)는 236세대, 2013.04.30. 준공 물건입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.8회, 낙찰률은 0.0%로 나타나므로 단순한 최저가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 2025.09.09. 대항력·잔존보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 한국토지주택공사 명의 임차권에 어떤 방식으로 연결되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 범위 확인. 등기상 한국토지주택공사 임차권이 실제 매각 후 말소되는지, 별도의 말소서류나 조건이 남는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 실제 임차인 지주택의 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 ‘있음’이 아니라 가능·미상으로 보고 조사해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 70,400,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%지만, 인수형이라면 비교 기준은 실질취득 약 103,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 92,000,000원, 최신 거래 95,000,000원, 최근 추세 -16.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 미납비용 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 배당 우선순위 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70,400,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 110,000,000원이 2회 유찰되어 최저가가 70,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 92,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 선순위 임차권의 미배당분을 인수하는 구조가 살아 있다면 이야기는 완전히 달라집니다. 현재 회차 배당 계산만 해도 인수액이 34,267,200원이고, 유찰이 더 진행될수록 48,093,760원, 59,155,008원으로 증가합니다.
그래서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 103,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 92,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 웃도는데다, 최근 거래 추세도 -16.2% 하락 중입니다. 서울보증보험의 포기 확약은 중요한 호재지만 그 효력을 확약 밖의 한국토지주택공사 임차권 및 지주택의 미상 권리에까지 자동 확대하면 안 됩니다. 같은 단지 경매의 평균 유찰도 4.8회로 길어 가격·권리·환금성 세 축 모두 보수적으로 볼 사건입니다. 결론은 “최저가는 낮지만, 인수관계가 완전히 정리되지 않는 한 시세보다 싸다고 볼 수 없다.”입니다.
