서울북부지방법원 2024타경102561. 상봉동 스마트트라움 1층 101호입니다. 공부상 이용은 제2종근린생활시설(일반일반음식점), 현재 상태는 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 구미화·박찬현으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2022.10.12 국민은행이 채권최고액 804,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 2024.02.16 더블유케이2312유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2024.03.13 박찬현 지분에 중랑구 압류가 붙었습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 가정 매각가 386,007,000원에서는 근저당 채권최고액 전액을 충족하지 못하지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 배당 모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경102561 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우로 236, 1층101호 (상봉동, 스마트트라움) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 구미화 2분의 1 · 박찬현 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,178,000,000원 / 386,007,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유케이2312유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사국민은행) / 701,770,971원 |
| 말소기준 | 2022.10.12 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 804,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 77,201,400원 |
① 권리 흐름 — 근저당 뒤의 권리는 소멸
임차인 없음. 현황은 공실이며 별도의 임차인 인수액이 잡혀 있지 않습니다. 말소기준은 2022.10.12 국민은행 근저당권이고, 이후의 임의경매개시결정과 박찬현 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 국민은행 근저당 채권최고액 기준 미배당은 424,197,098원이지만, 배당 부족 자체가 매수인 승계금액으로 전환되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 90.8%, 신뢰도는 별도 점검
스마트트라움 실거래 표본 12건의 평균은 424,916,666원, 최저는 329,500,000원, 최고는 567,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가 386,007,000원은 이 평균의 90.8%입니다. 최신 거래로 잡힌 2022.05 거래금액은 553,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 54.57㎡ | 6 | 553,000,000원 |
| 2022.05 | 29.51㎡ | 6 | 329,500,000원 |
| 2022.05 | 29.51㎡ | 6 | 329,500,000원 |
| 2022.05 | 29.51㎡ | 6 | 329,500,000원 |
| 2022.05 | 29.51㎡ | 6 | 329,500,000원 |
| 2022.05 | 54.57㎡ | 6 | 556,000,000원 |
| 2022.05 | 54.57㎡ | 6 | 556,000,000원 |
| 2022.05 | 29.51㎡ | 6 | 329,500,000원 |
| 2022.05 | 29.51㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2022.05 | 29.51㎡ | 6 | 329,500,000원 |
| 2022.05 | 54.57㎡ | 6 | 556,000,000원 |
| 2022.05 | 56.61㎡ | 7 | 567,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 424,916,666원 |
다만 가격 해석에는 중요한 제한이 있습니다. 비교 기준 면적은 69.16㎡인데 거래 표본은 29.51㎡·54.57㎡·56.61㎡이고, 면적 일치가 확인되지 않습니다. 더구나 12건 모두 2022.05 거래입니다. 따라서 2026.09.29 매각기일의 현재 가격을 판단할 때 “386,007,000원이 평균의 90.8%이므로 확실히 싸다”는 식의 결론은 피해야 합니다. 이 수치는 참고선으로만 사용하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,007,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,204,098원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 804,000,000원 | 379,802,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 804,000,000원 중 예상 배당은 379,802,902원으로 424,197,098원이 미배당됩니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 중화동 소재 중랑역 남동측 인근. 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선·경춘선 중랑역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반일반음식점), 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상16층 건물 내 1층 101호이며 위생·급배수 시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형 평지이고 북동측 약 30미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(상봉생활권)이며 공시지가는 7,237,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 건축선은 저촉으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 스마트트라움은 127세대, 사용승인일은 2022.04.07입니다. 경매 평균 유찰은 5.0회, 낙찰률은 16.67%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 77,201,400원을 준비해야 합니다.
- 실거래 비교. 424,916,666원 평균과 553,000,000원 최신 거래는 모두 2022.05 표본이며 본건 비교 기준 69.16㎡와 면적도 일치하지 않습니다. 현재 시세 확인을 별도로 해야 합니다.
- 근린생활시설 수요. 아파트 가격 논리를 그대로 적용하지 말고 1층 제2종근린생활시설의 임대수요·공실기간·업종 적합성을 확인해야 합니다.
- 공실 현황. 현재 공실이므로 내부 상태, 설비 상태, 원상복구 또는 영업시설 설치비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 반복 유찰. 본건 5회 유찰과 단지 경매 평균 5.0회를 가격 할인만의 호재로 해석하지 말고 수요 부족 가능성과 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개의 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.12 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 경매개시결정과 압류가 소멸하고, 임차인도 없어 실질취득액은 현재 최저가와 같은 386,007,000원입니다. 근저당에 424,197,098원의 미배당이 생기더라도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 명목상 실질취득액은 실거래 평균 424,916,666원의 90.8%지만, 거래 표본이 전부 2022.05이고 면적도 본건 비교 기준 69.16㎡와 맞지 않습니다. 여기에 5회 유찰, 16.67%의 단지 경매 낙찰률, 1층 근린생활시설·공실이라는 조건이 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 현재 상가가치와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심인 사건입니다.
