권리는 단순하지만, 5회 유찰에도 ‘가격 메리트’는 확정할 수 없다 — 상봉동 스마트트라움 101호

서울북부지방법원 2024타경102561. 중랑구 상봉동 스마트트라움 1층 101호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 소유자는 구미화·박찬현으로 각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2022년 10월 12일 구미화를 채무자로 국민은행이 채권최고액 804,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 더블유케이2312유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했고 중랑구 압류가 뒤따랐지만, 모두 매각으로 소멸합니다.

낙찰자가 인수할 임차보증금이나 등기상 권리는 없어 실질취득금액은 최저가와 같은 386,007,000원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격의 신뢰도와 환금성입니다. 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래가 오래됐고, 거래면적과 용도도 대상 물건과 일치하지 않기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없고, 담보권 미배당만 남는다

임차인 없음. 현황은 공실이며 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 말소기준인 2022년 10월 12일 국민은행 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정·중랑구 압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 현재 최저가 배당 시 근저당권에는 379,802,902원이 배당되고 424,197,098원이 미배당되지만, 이 미회수액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 감정가 할인과 시장 할인은 다르다

스마트트라움은 127세대, 사용승인일은 2022년 4월 7일입니다. 제공된 실거래 12건은 모두 2022년 5월 거래이며, 거래면적은 29.51㎡·54.57㎡·56.61㎡입니다. 실거래 비교 기준면적 69.16㎡와 일치하지 않고, 경매 대상도 주거용 호실이 아니라 1층 근린생활시설이므로 아래 금액은 직접적인 적정가가 아니라 참고 범위로만 보아야 합니다.

최저가 386,007,000원은 실거래 평균 424,916,666원의 90.8%입니다. 겉으로는 평균보다 낮지만, 표본 최저가는 329,500,000원이고 거래면적·층·용도가 서로 다릅니다. 더욱이 최신 거래도 2022년 5월 553,000,000원으로, 2026년 매각기일의 현재 가격을 직접 보여주는 자료가 아닙니다. 따라서 “감정가의 33%이므로 싸다”거나 “실거래보다 저렴하다”고 결론 내릴 근거가 부족합니다.

추가 유찰 시 담보권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 최저가 하락만으로 적정가격이 확인되는 것은 아니며, 대상 호실의 임대료·공실기간·관리비·용도별 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 386,007,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권 배당에 사용돼 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중랑역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선·경춘선 중랑역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 위생설비와 급·배수시설이 구비돼 있습니다.
• 건물·도로. 지하2층·지상16층 철근콘크리트 건물의 1층 호실입니다. 소재 토지는 북동측 약 30미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 소재 토지는 2,525.2㎡의 평지·세로장방형이며 준주거지역·상봉생활권 지구단위계획구역입니다. 공시지가는 7,237,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 공실 근린생활시설이므로 내부 상태와 실제 영업 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 스마트트라움은 127세대, 2022년 4월 7일 사용승인 건물입니다. 단지 경매 평균 유찰 5.0회와 매각률 0.0%, 본건 5회 유찰은 환금성을 보수적으로 보아야 할 지표입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 재확인. 2022년 5월 거래 12건은 대상 호실과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 동일 건물 1층 근린생활시설 또는 인근 유사 상가의 매매·임대 사례로 응찰가를 다시 산정해야 합니다.
• 수익가치 검증. 현재 공실이므로 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 원상복구비를 확인해 수익률 기준으로 가격을 검증해야 합니다.
• 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반일반음식점)입니다. 계획한 업종의 입점 가능 여부, 급·배수시설 상태와 내부 시설을 직접 확인해야 합니다.
• 점유 재확인. 조사상 임차인 없이 공실이지만 매각기일 전 현장 점유와 사업자등록, 전입·확정일자 현황을 다시 대조해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역, 지구단위계획구역, 건축선 저촉이 이용·매각 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 배당·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서, 배당요구종기 내역과 세금 체납을 원본으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 매각기일 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 할인은 확인됐지만, 가격 할인은 미확인”

이 물건은 권리관계만 보면 단순합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 국민은행 근저당권과 후순위 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 대상은 공실 상태의 1층 근린생활시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 그럼에도 현재 최저가 386,007,000원은 면적이 다른 2022년 실거래 평균 424,916,666원의 90.8%입니다.

감정가 1,178,000,000원에서 크게 내려왔다는 사실은 분명하지만, 감정가 대비 할인과 현재 시장가 대비 할인은 같은 뜻이 아닙니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 5.0회·매각률 0.0%로 환금성에 경고를 보냅니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 환금성은 보류입니다. 동일 용도·동일 층의 최신 상가 거래와 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 입찰하기에는 위험이 큽니다.