서울동부지방법원 2025타경51752. 서울 강동구 천호동 신안아트빌 2층 202호, 전용 39.33㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 389,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 311,200,000원입니다. 등기상 소유자는 박서인이며, 임차권자 변유나가 보증금 240,000,000원을 청구해 강제경매를 신청한 구조입니다.

권리관계의 출발점은 임차인의 전입일입니다. 변유나는 2016.09.09. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2016.08.23.입니다. 말소기준인 주식회사상부캐피탈대부 근저당권은 2021.01.27. 설정됐으므로, 변유나는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 배당에서 보증금 전액을 받으면 임차권등기가 소멸하지만, 일부라도 미배당되면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다

2016년에 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권과 신탁등기는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.01.27. 접수된 주식회사상부캐피탈대부의 채권최고액 500,000,000원 근저당권입니다. 이후의 강동구 압류 2건, 주택도시보증공사 가압류 1,540,000,000원, 강제경매개시결정, 국세 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 관계 — 한 명은 대항력 확정, 한 건은 미상

보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 임차인 승계자가 아니라 갑구 가압류권자로 기재돼 있으므로, 변유나의 보증금과 합산해 임차보증금으로 보아서는 안 됩니다. 다만 보증금과 전입일이 확인되지 않은 기사항전의 점유관계는 대항력 유무를 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 80%일 뿐, 시세 할인은 확인되지 않았다

신안아트빌은 2016.05.25. 사용승인된 12세대 규모의 다세대주택이며 대상 면적은 39.33㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.9회지만, 비교할 최근 낙찰가와 실거래 금액은 확인되지 않습니다.

따라서 현재 최저가 311,200,000원이 감정가 389,000,000원의 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로 가격 점수는 보수적으로 봐야 합니다. 특히 소규모 다세대는 같은 건물에서도 층·향·내부상태와 대지권 조건에 따라 거래가격 편차가 클 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 311,200,000원 가정)

위 배당안에서는 변유나의 임차보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 금액과 당해세 해당 여부가 반영되지 않았습니다. 우선하는 조세가 임차인보다 먼저 배당되면 변유나의 미배당액이 생기고, 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 경매신청채권 240,000,000원은 임차보증금과 동일 채권인지 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 3회 유찰부터 낙찰가만 보면 안 된다

3회 유찰 시에는 낙찰가 199,168,000원이 임차보증금 240,000,000원보다 낮아지고, 집행비용까지 먼저 공제되므로 변유나에게 195,579,648원만 배당됩니다. 나머지 44,420,352원은 매수인이 인수해, 확인된 임차권 기준 총 부담은 199,168,000원 + 44,420,352원 = 243,588,352원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 구조이므로 199,168,000원만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천일중학교 서측 인근이며 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원과 교육시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 8호선 암사역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 2층이며, 2016.05.25. 사용승인됐습니다. 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6m, 북동측 약 4m 폭의 차량 통행 가능한 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 5,469,000원입니다. 공부와 현황의 차이나 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 최근 실거래·낙찰 확인값이 없어 가격 검증력이 낮습니다. 감정가 할인율보다 인근 유사 면적 다세대의 실제 거래사례를 우선 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조세채권 확인. 강동구 압류 2건과 국세 압류 1건의 세액·법정기일·당해세 여부를 교부청구서와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수 계산. 변유나가 실제 배당받는 금액을 기준으로 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다. 배당표상 0원과 법률상 최종 인수액은 다를 수 있습니다.
• 동일채권 중복 검증. 변유나의 임차보증금 240,000,000원과 강제경매 청구 240,000,000원이 같은 채권인지 집행권원과 신청서를 대조하세요.
• 미상 점유자 확인. 기사항전의 실제 점유 여부, 전입세대확인서, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 해소해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 누수·결로·수선비와 실제 구조를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 가격 검증. 확인된 실거래가 없으므로 감정가 389,000,000원이나 최저가 311,200,000원을 시세로 간주하지 말고 인근 유사 다세대 거래를 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 문건과 조세 교부청구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — 현재는 0원, 그러나 ‘확정된 0원’은 아니다

현재 최저가 311,200,000원을 전제로 한 기본 배당안만 보면 변유나의 보증금 240,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 등기 소멸 여부가 아닙니다. 변유나는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이며, 배당에서 부족한 금액은 그대로 매수인 부담으로 남습니다.

국세·지방세 압류 3건의 우선배당 가능성과 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재가 해결되지 않은 상태에서는 인수 0원을 확정값으로 받아들이기 어렵습니다. 또한 실거래 확인값이 없어 최저가가 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 3회 유찰 시에는 낙찰가 199,168,000원에 인수액 44,420,352원이 붙어 실질취득이 243,588,352원으로 올라갑니다. 현재 회차는 조건부 검토, 추가 유찰은 임차보증금 인수까지 포함해 다시 계산. 이 물건의 승부처는 조세채권과 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.