서울동부지방법원 2025타경51781. 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 12층 1205호, 전용 24.58㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 220,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,800,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 196,916,666원의 71.5%여서 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 성소영의 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있어, 단순 최저가 비교는 위험합니다.

성소영의 임차보증금은 198,000,000원입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2023.02.10, 주민등록일과 점유개시일 2023.02.28, 확정일자 2023.02.10이 기재되어 있습니다. 다만 임차인 조사상 대항력 판정은 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 그와 별개로 매각물건명세서는 해당 임차권의 미변제 잔액 인수를 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘인수’를 먼저 봐야 한다

임차인 현황

임차권등기 접수일은 2024.11.28이지만 등기에 기재된 임대차계약일은 2023.02.10, 주민등록·점유개시는 2023.02.28입니다. 말소기준권리는 2024.02.06 가압류이므로 기초 임대차 시점은 그보다 앞섭니다. 다만 대항력 자체는 확정하지 않고, 매각물건명세서가 명시한 미변제 잔액 인수 위험을 가격 계산에 직접 반영하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 1.408억이 아니라 ‘약 1.98억’을 비교해야 한다

파크하비오 전용 24.58㎡ 대상과 면적이 매칭되는 비교표본을 포함한 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 196,916,666원, 최신 거래는 2026.08의 185,000,000원입니다. 전체 표본은 185,000,000원부터 228,000,000원까지 분포합니다.

표면 최저가 140,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.5%입니다. 그러나 이 비율을 그대로 할인율로 해석하면 안 됩니다. 임차보증금 미변제 잔액을 인수하는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나므로, 낙찰가 + 인수액의 실질취득가는 약 198,000,000원 수준으로 수렴합니다.

198,000,000원은 최근 12개월 평균 196,916,666원의 약 100.6%이며, 최신 거래 185,000,000원의 약 107.0%입니다. 즉 현재 최저가가 감정가 대비 64%까지 내려와도 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 저렴하다고 할 수 없습니다.

보증금 전액이 배당되지 않고 잔액을 매수인이 인수하는 경우의 가격 구조입니다. 실제 배당액과 인수잔액은 배당순위와 배당결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)

채권 총액은 363,085,887원, 예상 채권배당은 138,028,800원이며 미배당액은 225,057,087원입니다. 신청채권자인 한국주택금융공사는 이 시뮬레이션에서 배당액이 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문현초등학교 서측 인근으로, 주위에 업무용·상업용 건물과 오피스텔이 밀집해 있으며 간선도로변에는 점포·상가·근린생활시설이 위치합니다. 근거리에 각급 학교·관공서·근린공원·가락시장이 있습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 시내버스정류장이 도보 약 1~2분, 지하철 8호선 문정역·장지역이 도보 약 5~6분 거리에 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 12층 1205호이며 사용승인일은 2016.09.29입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·화재경보·지하주차장·열병합지역난방 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성 참고. 파크하비오는 999세대이며 최근 비교표본 12건의 거래가는 185,000,000원~228,000,000원입니다. 현재 물건의 실질취득 약 198,000,000원은 이 거래범위 안이지만 최근 평균보다 높습니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부관찰·탐문과 집합건축물대장 현황도면 등을 기준으로 평가되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 140,800,000원만 시세와 비교하지 말고, 성소영의 보증금 198,000,000원 미변제 잔액 인수 가능성을 반영해 약 198,000,000원을 시세 비교 기준으로 잡아야 합니다.
• 임차권 배당결과 확인. 보증금 198,000,000원이 실제 배당에서 얼마나 변제되고 얼마가 잔액으로 남는지가 매수인의 최종 부담을 좌우합니다.
• 대항력 원본 대조. 임차권등기에는 주민등록·점유개시 2023.02.28이 기재되어 있지만 대항력 판정은 확정되지 않았으므로 전입·점유 관계를 원본 자료로 재확인해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 2016.09.30 제66038호 토지 지상권설정등기는 매수인 인수라고 명시되어 있으므로 지상권의 구체적 내용과 경제적 영향을 반드시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.14 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 법적 상태와 매각 후 영향을 원본 등기 및 관련 서류에서 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부확인이 불가능했던 만큼 실제 내부구조·이용상태가 평가자료와 다를 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가 ≠ 64%짜리 매입”

이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 220,000,000원에서 2회 유찰돼 140,800,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 대비로도 최저가는 71.5%입니다. 그러나 그 할인율은 매수인의 최종 취득원가가 아닙니다.

성소영의 임차보증금은 198,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 인수형 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 미변제 잔액이 커지므로 실질취득가는 약 198,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이는 최근 12개월 평균 196,916,666원의 약 100.6%, 최신 거래 185,000,000원의 약 107.0%입니다.

여기에 토지 을구 순위번호 1번 지상권설정등기도 매수인 인수로 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “두 번 유찰돼 싸졌다”가 아니라, 임차권 미변제 잔액과 토지 별도등기까지 인수하고도 가격이 맞는가입니다. 표면 최저가는 낮지만, 실질가격은 시세 이상이고 인수권리도 남는 구조이므로 가격 할인만을 근거로 접근하기에는 위험도가 높습니다.