서울동부지방법원 2025타경51814. 서울 강동구 길동 지에스강동자이아파트 상가동 2층 201호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설로서 ‘골근상에스테틱, 공감수학’으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 오인영이고, 말소기준권리는 2014.04.09. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 111,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 김현주 근저당 65,000,000원, 국 근저당 87,483,700원, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

점유관계는 단순 공실형이 아닙니다. 201호는 현황조사상 중간에 벽을 설치해 임차인에게 임대하여 사용하고 있고, 실제 임차인은 임상희·이민영 두 명입니다. 다만 전입일이 각각 2022.01.28., 2022.11.03.으로 2014년 말소기준권리보다 늦어 둘 다 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 2025.09.23. 배당요구를 했으며, 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수는 그대로 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 국민은행이 말소기준

현재 권리분석의 기준점은 2014.04.09. 국민은행 근저당입니다. 2024년 소유권이 오인영에게 이전된 뒤 김현주 근저당과 국 근저당이 설정됐고, 2025.07.28. 오하나의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 실제 2명, 둘 다 대항력 없음

두 임차인의 보증금 합계는 25,000,000원이지만, 전입일이 말소기준인 2014.04.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 배당 추정에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순위는 원문 서류에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 64% 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 433,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 277,120,000원, 감정가의 64%입니다. 제공된 강동LG자이 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 1,434,500,000원이고 최신 거래는 2026.05. 1,495,000,000원입니다. 수치상 최저가가 최근 평균의 19.3%에 불과하지만, 이 거래들은 전용 84.88㎡ 중심의 아파트 거래이고 본건은 상가동 근린생활시설이므로 직접 시세 비교나 가격 가점의 근거로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,120,000원 가정)

현재 회차 추정에서는 채권 총액 724,083,700원 중 272,440,320원이 배당되고 451,643,380원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 오하나는 청구액 460,000,000원 중 8,356,620원만 배당되는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

유찰될수록 채권자의 미배당은 451,643,380원에서 506,291,444원, 550,009,895원으로 커지지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울길동초등학교 동측 인근. 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재하며 상업용 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 다소 근거리에 길동역(지하철 5호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 ‘골근상에스테틱, 공감수학’으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·소방설비가 있습니다.
• 도로. 단지 남측으로 폭 50미터 내외 천호대로, 동·서·북측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 각각 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 10,200,000원/㎡. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형이며 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중입니다.
• 건물상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 현장조사 당시 점유자 폐문부재 등으로 내부 일부와 설비 작동 여부·내부 인테리어는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 2명 재확인. 임상희·이민영 모두 대항력 없음으로 정리됐으나 실제 점유 구획과 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
• 내부 분할 확인. 현황조사상 201호 중간에 벽을 설치해 임대하고 있습니다. 별첨 도면·사진과 현황을 대조해야 합니다.
• 아파트 시세와 분리. 강동LG자이 아파트 최근 12건 평균 1,434,500,000원을 본건 상가의 직접 시세로 적용하지 마세요.
• 수익가치 확인. 현재 이용상태는 근린생활시설이고 월세 자료는 임상희 700,000원, 이민영 500,000원입니다. 실제 계약·점유 현황을 원문과 대조하세요.
• 배당표 한계. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 최종 배당순위와 인수 여부는 원본 문서를 기준으로 확인하세요.
• 내부 설비. 감정 당시 내부 일부와 설비 작동 여부를 확인하지 못했으므로 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — 권리는 안전, 가격 판단은 상가 기준으로

이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2014년 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차 277,120,000원뿐 아니라 3·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리 안전 = 가격 메리트는 아닙니다. 본건은 상가동 근린생활시설인데 제공된 12건의 실거래는 강동LG자이 아파트 거래입니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 유찰폭이나 아파트 평균 대비 19.3%라는 숫자만으로 저평가라고 결론내릴 수 없습니다. 여기에 내부가 벽으로 분할돼 두 임차인이 사용 중이고 내부 일부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 결론은 권리는 인수 0으로 정리되지만, 가격은 상가의 실제 임대·수익가치와 현황을 확인한 뒤 판단할 물건입니다.