서울동부지방법원 2025타경51831. 성동구 마장동 816-31의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지 79.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 감정평가상 건물은 1967.01.20 사용승인된 세멘부록조 세멘와즙 주택으로 현재 주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물인 일층 소재 부록조 거실 등 약 12㎡도 매각에 포함됩니다.
등기상 현재 소유자는 이윤재이고, 말소기준권리는 2023.09.06 성동신용협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤 농협은행주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류, 서울신용보증재단 가압류가 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 이성재의 전입이 1985.05.31로 말소기준보다 현저히 빠르기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51831 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 마장동 816-31 · 서울특별시 성동구 마조로19길 37-10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 79.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 세멘부록조 세멘와즙 평가건주택 1동 · 사용승인일 1967.01.20 |
| 제시외 건물 | 일층 소재 부록조 거실 등 약 12㎡ 포함 |
| 소유자 | 이윤재 |
| 감정가 / 최저가 | 638,328,750원 / 408,530,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 306,177,867원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차관계가 더 중요하다
등기부상 과거의 산와대부 가압류·경매, 국민건강보험공단 압류, 성동구 압류, 농협은행 가압류, 성동새마을금고·전수연·행당새마을금고 근저당 등은 이미 말소돼 있습니다. 현 경매의 말소기준은 2023.09.06 성동신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2025.10.17 주식회사제이알은성대부로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근질권도 설정됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성재 | 주택 전부 | 1985.05.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 따라서 보증금을 다른 신고액과 중복 합산하는 문제는 없지만, 정작 핵심 보증금 자체가 확인되지 않은 상태입니다. 매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 그것만으로 장기 전입자의 임대차보증금 승계 가능성까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰은 사실, ‘싸다’는 판단은 보류
감정가는 638,328,750원, 현재 회차 최저매각가는 408,530,000원으로 감정가의 64%입니다. 다음 회차 가정가격은 326,824,000원(감정가 51.2%), 그 다음은 261,459,200원(감정가 40.96%)입니다.
하지만 이 사건에는 동일·인근 주택의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 36% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다. 특히 보증금 미상 임차인이 있어, 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 확인된 승계액까지 포함한 실질취득비용이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 408,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,485,300원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 성동신용협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,506,997원 | 6,506,997원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,290,000원 | 20,290,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,247,703원 |
위 표는 현재 회차 408,530,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 6,485,300원, 채권자 배당 386,796,997원 후 소유자 잔여 15,247,703원으로 계산됩니다. 다만 임차인의 보증금·우선변제 여부가 미상이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 408,530,000원 | 386,796,997원 | 0원 | 15,247,703원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 326,824,000원 | 321,448,464원 | 65,348,533원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 261,459,200원 | 256,998,771원 | 129,798,226원 | 0원 |
현재 회차에서는 계산상 등기 채권이 모두 배당되지만, 한 차례 더 유찰되면 미배당 채권이 65,348,533원, 두 차례 더 유찰되면 129,798,226원으로 커집니다. 다만 이 숫자는 등기 채권 기준이며 이성재의 보증금이 반영된 실질취득 시나리오는 아닙니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동마중학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장 및 지하철 왕십리역 등이 소재합니다.
- 건물. 1967.01.20 사용승인된 세멘부록조 세멘와즙 주택으로, 외벽 세멘몰탈·내벽 벽지·섀시창호 마감이며 위생·급배수와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 79.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·세로한면(불), 공시지가 3,583,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역과 소규모주택정비사업의 사업시행구역도 포함됩니다.
- 건축·공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 제시외 건물 약 12㎡가 일괄매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이성재 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력 및 실제 승계액을 확정해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 동일·인근 주택의 최근 거래가격 자료가 없으므로 감정가 64%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 낙찰가에 그 금액을 더해 투자비를 계산해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일층 소재 부록조 거실 등 약 12㎡가 포함되므로 현황·경계·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 철도보호지구·교육환경보호구역·토지거래계약 허가구역·소규모주택정비사업 사업시행구역 등의 제한이 향후 이용과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 주택 전부 점유자로 조사된 이성재와의 인도·명도 관계는 권리분석 결과와 함께 준비해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 임대차서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
이 사건은 표면적으로는 감정가 638,328,750원에서 2회 유찰돼 408,530,000원까지 내려온 단독주택·토지 물건입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없다고 적혀 있습니다.
하지만 1985.05.31 전입한 실제 임차인 이성재가 주택 전부를 점유하고 있고, 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라는 점 때문에 결론이 달라집니다. 말소기준보다 훨씬 빠른 전입은 대항 가능성을 강하게 시사하지만, 정확한 보증금과 임대차관계를 모르는 상태에서 인수 0원 또는 실질취득 408,530,000원이라고 확정할 수 없습니다.
게다가 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지도 검증되지 않았습니다. 노후 단독주택, 2회 유찰, 규제지역과 정비사업구역, 보증금 미상 장기 전입자가 동시에 존재하는 만큼 이 물건은 “낮아진 최저가에 바로 반응할 사건”이 아니라 “임차보증금을 먼저 확정해야 하는 사건”입니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
