306,560,000원
서울동부지방법원 2025타경51845. 암사동 극동하이빌 5층 502호, 전용 72.85㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김은미이고, 2018.08.25 매매를 원인으로 2018.10.31 소유권을 이전받았으며 거래가액은 320,000,000원입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2024.03.19 서울신용보증재단의 가압류 14,984,000원입니다. 이후 존속 중인 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인이 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계가 더 중요합니다. 502호에 2022.04.08 전입한 고광복이 주거 점유자로 조사되었는데 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고 인수 위험을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 445-3 극동하이빌 5층502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 고덕로19길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 72.85㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 김은미 (2018.08.25 매매 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 306,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 6,519,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
말소기준은 2024.03.19 서울신용보증재단 가압류 14,984,000원입니다. 이후 케이비국민카드, 우리금융캐피탈, 한국주택금융공사, 우리은행, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 2025.07.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신용보증기금 가압류와 이에 기초한 종전 강제경매개시결정, 강동구 압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.
임차인 조사
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고광복 | 502호 / 주거 | 2022.04.08 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가는 63.9%, 실질취득은 아직 미정
극동하이빌은 8세대 규모이고 2010.07.07 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 72.85㎡와 일치하는 확인된 거래는 2025.08, 3층 480,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 480,000,000원이며 현재 최저매각가 306,560,000원은 그 63.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 72.85㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.85㎡ | 1건 | 480,000,000원 |
감정가 479,000,000원은 확인된 최근 거래 480,000,000원과 거의 같은 수준이고, 2회 유찰된 현재 최저가는 306,560,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 이 사건에서는 실질취득액을 먼저 확정해야 시세 비교가 완성됩니다. 고광복의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 63.9%만을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,091,840원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 14,984,000원 | 14,984,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,137,046원 | 5,137,046원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 5,270,999원 | 5,270,999원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 96,304,356원 | 96,304,356원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 11,143,852원 | 11,143,852원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,701,592원 | 20,701,592원 |
| 8. 경매개시결정 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 6,519,799원 | 6,519,799원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 141,406,516원 |
위 배당표는 매각가 306,560,000원 가정으로 채권자 총 160,061,644원이 전액 배당되고 소유자 잔여 141,406,516원이 발생하는 계산입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 고광복의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차관계에 따른 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암중학교 동측 인근에 위치하며 주위는 일반주택·공동주택·근린주택 등으로 형성된 주거지역입니다. 암사역사공원과 강동공동체정원이 근거리에 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 남측 고덕로변에 노선버스정류장이 있으며, 북동측 약 300미터 지점에 지하철 8호선 암사역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수, 화재경보기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 337.5㎡ 대지로 인접 도로 대비 등고·평탄한 가장형이며 서측과 남측으로 약 8미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 지정이 있습니다. 공시지가는 4,551,000원/㎡입니다.
- 환금성. 극동하이빌은 8세대이고 동일면적 최근 12개월 확인 거래가 1건이어서 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 고광복의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인하고 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총 취득원가가 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리 2024.03.19 서울신용보증재단 가압류와 이후 권리들의 소멸 여부를 최신 등기사항으로 재확인하세요.
- 점유·명도. 실제 주거 점유자가 확인된 물건이므로 낙찰 이후 인도·명도 관계도 임대차 권리와 함께 검토해야 합니다.
- 시세 표본. 동일면적 최근 거래는 2025.08의 480,000,000원 1건이므로 해당 502호의 층·상태를 반영한 추가 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “63.9% 할인”보다 먼저 볼 것
이 물건의 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 479,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 306,560,000원까지 내려왔고, 확인된 최근 실거래 480,000,000원과 비교하면 63.9%입니다. 등기상 후순위 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 2022.04.08 전입한 주거 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않는 이상, 이 63.9%를 곧바로 실질 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 이 사건은 권리의 승부처가 등기가 아니라 임차보증금입니다. 임차보증금 확인 전 가격 판단 보류. 그 확인 뒤에야 현재 최저가의 진짜 메리트를 계산할 수 있습니다.
